Üst gelir grubu bile ayakkabı ve giyimden kıstı

Bir önceki yıl tüm caddeler toplamında boş olan 86 mağazanın 2021 yılında 55 tanesi kiralandı. 2020 yılında gerçekleşen yeni kiralama işlemlerinin %27’si yeme-içme sektörüne aitken, 2021 yılında bu oran işlemlerin %30’una denk gelerek en çok işlem gören sektör konumunda olup, giyim ve ayakkabı kategorisinde ise bir önceki yıla kıyasla %36’dan %28’e düşüş kaydedildi.

Pandeminin etkileri azaldı

Dünyanın önde gelen gayrimenkul danışmanlık şirketi Cushman & Wakefield’ın, Avrupa yakasında İstiklal Caddesi ve Rumeli, Teşvikiye, Vali Konağı ve Abdi İpekçi’yi kapsayan Nişantaşı Bölgesi ile Anadolu yakasındaki Bağdat Caddesi olmak üzere İstanbul’un 3 ana caddesini inceleyen sekizinci ‘İstanbul Alışveriş Caddeleri’ raporunu yayımladı. Rapora göre toplam kiralama hacmi, hem işlem sayısı hem de metrekare bazında artış gösterdi: Üç ana cadde toplamında kiralama işlemleri sırasıyla; 2018 yılında 139, 2019 yılında 112, 2020 yılında 128 ve 2021 yılında 137 olarak gerçekleşti.

İstiklal Caddesi toparlanıyor

Raporda, İstanbul’un en önemli kültür, turizm ve ticaret merkezlerinden biri olmaya devam eden İstiklal Caddesi’nde, 2021 yılında pandeminin fiziksel perakende pazarında yarattığı olumsuz etkinin öncesinde değişen ziyaretçi profili doğrultusunda oluşan ön yargı ile caddenin popülerliği olumsuz etkilendi. Fakat normalleşme adımları, ön yargının giderek azalması ve tamamlanan kentsel yenileme çalışmaları ile cadde tekrar sosyalleşme mekanı fonksiyonuyla ön plana çıkmaya başladı. Bu ibareler doğrultusunda caddenin pozitif yönlü bir toparlanma süreci içerisinde olduğu gözlemlendi.

Öte yandan, pandeminin olumsuz etkisinin kademeli olarak ortadan kalkması ardından perakendede yaşanan canlanma ile İstiklal Caddesi’nde mağaza arzında hafif bir artış kaydedildi. Özellikle; bir önceki yıl güç kaybeden yeme – içme ve aksesuar – kozmetik kategorilerinde önemli artışlar görülürken, giyim ve ayakkabı kategorisinde kaydedilen kısmi düşüş 2021 yılında da devam etti. Ayrıca cadde üzerindeki boş mağaza sayısı geçen yıla oranla %40 azaldı.

Kiralamalar eski günleri özlüyor

Kiralama işlem hacmi; 2021 yılından önce son üç yıldır, metrekare ve sayı bazında azalma kaydetti.

2021 yılında ise kiralama işlem hacmi sayı bazında pandemiye oranla artış göstermiş olsa da; metrekare bazında pandemi öncesindeki seviyeleri henüz yakalayamadı. Artış hızında pandeminin etkisiyle duraksama dönemine giren toplam arz, tamamlanan inşaat çalışmalarının ardından yükseldi.

Yine pandeminin etkileri doğrultusunda artış kaydeden boşluk oranı; 2021 yılında artan arz doğrultusunda hafif bir artış gösterdi. Kiralama işlem hacmi ve sayısı önemli ölçüde artarken, boş mağaza sayısında düşüş kaydedildi. Cadde üzerinde, 2021 yılında toplam 35 kiralama işlemi gerçekleşirken, boş mağaza sayısı 14’e düştü.

Hafta sonunda Bağdat Caddesi’ndeyiz

Rapora göre hem İstanbul’un en uzun hem de Anadolu Yakası’nın en gözde alışveriş caddesi olma özelliklerini bir arada barındıran Bağdat Caddesi’nde, 2021 yılında bir önceki yıla göre benzer seviyede kaydedilen perakende arz sayısı 346 olan caddede, kentsel yenileme çalışmaları alışveriş caddeleri arasında en yoğun seyretmeye devam ederken, bu sayı geçen seneye kıyasla %20 oranında düşüş gösterdi.

Bağdat Caddesi’nde, boş mağaza sayısı normalleşme adımlarının ardından bu yıl da azalan eğilimini korumuş ve boşluk oranı geçen yıla oranla %17’den %13’e düştü. Böylelikle Bağdat Caddesi son beş yıldır gittikçe azalan boş mağaza sayısıyla caddeler arasında öne çıktı. 2021 yılında diğer caddelerde olduğu gibi Bağdat Caddesi’nde de ziyaretçi sayılarında artış kaydedilmiş ve hafta içi ziyaretçi sayısı bir önceki yıla göre %30 arttı.

Ayrıca pandemi öncesi dönem olan 2019 yılı ile karşılaştırıldığında hafta içinde %12’lik artış gözlemlenirken, hafta sonu 2 katından fazla bir oranla artış olması dikkat çekti. Böylece, Bağdat Caddesi 3 ana cadde arasında 2019 yılına oranla hafta sonu ziyaretçi sayısında en fazla artış gösteren cadde oldu. Bir önceki yıl yükselişe geçen yeme-içme sektörü Bağdat Caddesi’nde devamlılığını korurken bu kategorideki mağaza sayısında önemli ölçüde artış kaydetti.

Ayrıca, ev eşyası, hediyelik eşya, telekomünikasyon ve eczane gibi tüm kategorilerde artış yaşanmış olması dikkat çekti. Bunun yanı sıra, giyim-ayakkabı ve aksesuar-kozmetik kategorilerinde durağanlaşma gözlemlendi. Genel olarak bakıldığında ise caddedeki mağaza sayılarında artış görüldü.

Adet aynı ama metrekare büyüdü

Bağdat Caddesi’nde 2021 yılında kiralama işlem sayısı aynı kalmasına karşın, metrekare bazında geçen yıla kıyasla büyük işlemler gerçekleşti. Kiralama işlemlerinin toplamında bir önceki yıllara oranla ciddi bir artış kaydedildi. Kaydedilen bu işlemlerin büyük çoğunluğu yeni kiralama anlaşmalarından oluşurken, geçen sene Bağdat Caddesi özelinde %30 oranında kaydedilen yer değiştirme projeleri bu yıl %10 oranıyla sınırlı kaldı.

Lüks azaldı

Bağdat Caddesi üzerinde bir önceki yıla kıyasla giriş yapan markalar yeme – içme, giyim ve ayakkabı, başta olmak üzere tüm kategoriler genelinde ulusal ve uluslararası markalarda dengeli bir dağılım kaydedilirken, lüks marka sayısı bir önceki yıla göre az da olsa azalırken, uluslararası marka sayısı ise neredeyse aynı kaldı.
Yeni nesil kahve işletmeleri ve restoranlar Nişantaşı bölgesini cazip kılıyor

Raporda, Avrupa Yakası ve İstanbul’un en önemli lüks perakende merkezi olan Nişantaşı Bölgesi’nde pandeminin etkisiyle önemli bir düşüş gösteren yaya trafiği, tüm caddelerde olduğu gibi Nişantaşı Bölgesi’nde de artış gösterdi ve bu artış hafta içi %50 oranında gerçekleşti.

Perakende arzı bu yıl az bir düşüşle 372 mağaza olarak kaydedilen Nişantaşı Bölgesi’nde, geçtiğimiz yıl boş olan 27 mağazanın yarısından fazlası kiralandı. 2021 yılında kiralama hacmi sayı bazında azalma kaydetse de metrekare bazında incelendiğinde pandemi öncesi dönemden bile fazla bir artış gösterdi. Bu bağlamda son 3 yıldır %7 olan boşluk oranı bu yıl düşerek %5 kaydedildi.

Nişantaşı Bölgesi’nde, tüm kategoriler incelendiğinde sektör dağılımında önemli bir farklılık görülmezken, bir önceki yıl giyim ve ayakkabı kategorisinde görülen düşüş bu yıl değişerek, yükselişe geçti. Aksesuar ve kozmetik sektöründe geçen sene pandemiye rağmen devam eden yükselme trendi bu sene de sürekliliğini korudu.

Yeme – içme sektörüne ait mağaza sayısında bu senede önemli bir değişim kaydedilmezken, pandemiyle duraklamaya giren yeme – içme kategorisinde kiralama işlemleri bu yıl da Nişantaşı Bölgesi’nde dengede kaldı.

2020-2021 yılları içerisinde toplamda 55 kiralama işlemi, 18’i Abdi İpekçi’de, 12’si Rumeli Caddesi’nde, 11’i Vali Konağı’nda ve 14’ü Teşvikiye’de olmak üzere gerçekleşti. 2021 yılında Nişantaşı Bölgesi’nde kiralama işlem sayısında bir önceki yıla kıyasla 2 katına çıkan Teşvikiye öne çıkarken, diğer caddelerde kiralama işlem sayısında kayda değer bir değişiklik gerçekleşti.

E-ticaretteki büyüme, fiziksel perakendeyi dönüştürdü

Verileri değerlendiren Cushman & Wakefield Yönetim Kurulu Başkanı Tuğra Gönden, “Pandemi sonrası doğan sosyalleşme, açık havaya erişim ihtiyacı ve özlemi beraberinde fiziksel perakendenin senelerdir süren toparlanma evresini geride bırakarak, yükseliş dönemine girdiğini ve perakendeciler üzerindeki baskının azaldığını görüyoruz. Özellikle, açılışları gerçekleşen yerli ve yabancı firmaların yeni yatırımlarının İstanbul’un alışveriş caddeleri cazibesinin artışındaki etkisi yadsınamaz.” diyerek fikrini dile getirdi.

Caddelerde 4 önemli trend

1 Caddelerde yatırım anlamında fırsatlar var. Bazı lokal yatırımcıların mülk satın alma eğiliminde olduğu da gözlemleniyor.
2 Alışveriş merkezlerinin de ‘caddeleşme’ eğiliminden anlaşılacağı üzere insanlar artık daha doğal ortamlarda zaman geçirmek istiyor. Caddeler bu yönden her zaman tercih edilmeye devam edecek.
3 Yeni marka girişi olmadığı için caddelerdeki mevcut boşluk oranlarının bir miktar yüksek seyretmesi normal görülüyor. Ancak caddelerdeki geliştirme projeleri de aralıksız sürüyor. Markalarla beraber hareket eden projeler de var. Anlaşmalarda bazı revizyonlar yapılmak kaydıyla süreçler pozitif yönde devam ediyor.
4 20l8’in caddelerde boşluk oranlarının azalacağı bir yıl olması bekleniyor. Bunun en büyük nedeni kiraların düşmesi. 2018’in son çeyreğinde gerçek anlamda pozitif bir toparlanma olacağı tahmin ediliyor. Asıl toparlanmanın ise 2019’da geliştirme projelerinin tamamlanmasıyla yaşanacağı öngörülüyor.

Kentsel dönüşüm projeleri caddeciliği tetikledi

Kentsel dönüşüm ve yüksek kiralar nedeniyle bir dönem gözden düşen cadde mağazacılığı tekrar perakendecilerin radarına girmeye başladı. Türkiye’ye yeni giriş yapan yabancı markaların azalmasıyla kiraların yüzde 40-50 oranında gerilemesi perakendeciler için yeni bir fırsat yarattı. AVM açılışlarının azalması, AVM’lerde kiraların yükselmesi, perakendeci ve AVM yönetimleri arasında yaşanan sorunlar da perakendecilerin tekrar caddelere yönelmesine neden oldu.

AVM’lerle karşılaştırıldığında TL bazlı kiraların caddelerde artık daha yaygın olması ve caddelerde boşluk oranlarının artış göstermesi, perakendecilerin cazip lokasyonlarda ve cazip koşullarda mağazalar bulmasını sağlıyor. Tüm bu gelişmeleri fırsata çevirmeyi hedefleyen perakendeciler kaybettikleri lokasyonlan yeniden kazanmak için caddelerde arayışa başladı.

COS, Maison & Objet ve Laduree Paris gibi bazı markalar ilk kez caddelerde şansını denerken, LC Waikiki, Gizia ve Hemington gibi şirketler de caddelerde yer bulmak için fırsat kolluyor.

Potansiyel yüksek

JLL Türkiye Perakende Danışmanlığı ve Cadde Mağazacılığı Direktörü Koni Saris, caddelerde ciddi bir potansiyel olduğunu söylüyor. Saris, “Ortak bir yönetim söz konusu olmadığı için AVM’lerin kira rakamlarını düşürme konusunda aldığı aksiyonu caddelerin yeni almaya başladığını söyleyebilirim. Hala AVM’lere göre daha yüksek rakamlar konuşuluyor ancak perakendecilerin kiraların düşmesini fırsata çevirerek caddelerde kaybettikleri lokasyonlara yeniden geri gelme eğilimine girdiklerini gözlemliyoruz” diyor.

Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Toğrul Gönden’e göre, caddeler perakendeciler için cazip olduğu kadar dezavantajlara da sahip. Gönden, sürekli artış gösteren kentsel yenileme faaliyetlerinin caddeleri çok olumsuz etkilediğini belirtiyor. Kentsel dönüşüm yaya trafiğini olumsuz etkileyen önemli dezavantalar arasında yer alıyor.

Yeni markalar var

Son dönemde caddeler yeni markalar için de fırsatlar sunuyor. Son bir yıllık kiralama işlemlerine bakıldığında, 79 işlem ile yaklaşık yüzde 80’i yeni markalar tarafından yapılmış durumda. Toğrul Gönden, 2016 yılında İstiklal Caddesi, Bağdat Caddesi ve Nişantaşı’nda bulunmayan markaların 2017 yılında giriş yaptığını söylüyor.

Caddelere bu yıl giren markalar arasında Zwilling, Sincerely Yoğurt, Tavuk Dünyası, COS, Maison & Objet ve Laduree Paris gibi markalar bulunuyor. Pierre Cardin, Cacharel ve U.S. Polo Assn. markalarının sahibi ve lisansörü Aydınlı Grup da caddelere yönelen şirketler arasında yer alıyor.

Kiralar yüzde 50 geriledi

Gizia, caddelerde büyümeyi tercih eden şirketlerden biri. Markanın 35 mağazasının 20’si caddelerde bulunuyor. Caddelerin yüzde 80’inde döviz bazında yüzde 50’lere varan kira düşüşleri olduğunu söyleyen Gizia Yönetim Kurulu Başkanı İsmail Kutlu, caddelerde mal sahipleriyle anlaşmanın çok daha kolay olduğunu belirtiyor.

Caddelerin artık perakendeciler için çok daha avantajlı olduğuna dikkat çeken Kutlu, kira/ciro oranının da AVM’lere göre çok daha iyi olduğunu söylüyor. Caddelerde yüzde 15 civarında olan kira/ciro oranları AVM’lerde yüzde 30’a kadar çıkabiliyor.

Prestiji yüksek caddeler tercihi

Üç yıllık bir pazar araştırmasının sonucunda 2016 yılında Türkiye pazarına giren erkek giyim markası Hemington, 2018 sonunda 15 mağazaya ulaşmayı hedefliyor. Bu mağazalardan 10’unun AVM’lerde, beş tanesinin ise caddelerde yer alması planlanıyor. Hemington CEO’su Umut Boz, Ankara, Bursa, Antalya, Adana ve İzmir’de trafiğin fazla olduğu, prestiji yüksek caddelerde arayışlarının devam ettiğini söylüyor.

14 cadde mağazası açacak

38 ülkede 831 mağazası bulunan LC Waikiki’nin yurtiçi ve yurtdışındaki 280 mağazası caddelerde yer alıyor. 2018 yılında Türkiye’de 25 adet mağaza açmayı hedefleyen şirket, bunların 14’ünü caddelerde açmayı planlıyor.

LC Waikiki Yönetim Kurulu Başkanı Vahap Küçük, Beyoğlu, Kadıköy, Pendik, Bakırköy, Ümraniye, Avcılar, Bağcılar, Beyazıt, Eminönü Sultanhamam, Fatih Fevzi paşa Caddesi, Ankara Kızılay, Trabzon Uzun Sokak gibi pek çok farklı caddeyi incelediklerini söylüyor.

Küçük, “Caddeler müşteri alışkanlıkları, geleneksel firmaların cadde yoğunluklu olması ve kolay ulaşılabilir olmasıyla öne çıkıyor” diyor.

Şimdilik caddede 6 mağazaları var

Sun Grup bünyesinde bulunan Jimmy Key’in Türkiye genelinde 20 mağazası var. Bunların altı tanesi caddelerde yer alıyor. 2018’de 10 mağaza açmayı planlayan şirket, üçünün caddelerde olmasını hedefliyor. Sun Grubu YKB Sabri Ünlütürk, Anadolu’da cadde mağazalarının AVM’lere göre daha avantajlı olduğunu ifade ediyor.

Ünlütürk, “AVM’lerde bir doygunluk yaşandı. Daha ferah AVM’ler hala tercih ediliyor ancak alışveriş tercihini caddelerden yana kullananların sayısı artıyor” diye konuşuyor.

Bağdat’ı hedefliyor

Adil Işık Group, ağırlıklı olarak AVM’lerde büyüyen bir şirket. 12’si caddelerde olmak üzere 124 mağazası bulunan şirket. 2018 yılında 10 mağaza daha açmayı hedefliyor. Bağdat Caddesi’ni radarına alan Adil Işık Group, burada fırsatları araştırıyor.

Adil Işık Group Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı ve Tasarım Direktörü Zehra Işık, caddelerin özellikle Anadolu’da ön plana çıktığını söylüyor.

Penti’nin 321 mağazasının 73’ü caddelerde yer alıyor. 2018’de açılacak olan 35 mağazanın ise beşinin caddelerde olması planlanıyor. Penti Giyim CEO’su Mert Karaibrahimoğlu’na göre, Türkiye’de caddelerin daha popüler olması için tüm AVM’lerde ve yurt dışındaki cadde mağazalarında olduğu gibi, yerel yönetimlerin kiralama şirketleriyle beraber çalışması gerekiyor.

Ayşegül Sakarya Pehlivan/Ekonomist

‘Kapalı alanda zaman geçirmek zor’

AVC’lerin de tıpkı AVM’lerde olduğu gibi mağazaları organize bir şekilde tüketicinin önüne serdiğini anlatan Gül, AVC’lerde kapalı alanda zaman geçirmek zorunda kalmayan tüketicinin, aynı zamanda rahat bir şekilde alışveriş yapabildiğine dikkat çekti. Yoğun iş yaşamında yorulan insanların, boş zamanlarını açık havada geçirmek istediklerini ifade eden Gül, AVM’lerin kapalı alanlar olmasının insanları zorladığına ve bunalttığına işaret etti.

‘AVC’ler bize pazarı hatırlatıyor’

Bu noktada AVC’lerin bir adım öne çıktığını dile getiren Gül, “Alışveriş caddeleri ferahlığı ve organize yapısıyla insanları rahatlatıyor. Ayrıca AVC’ler geleneksel pazar kimliğini bizlere hatırlatıyor” dedi. Özellikle Garanti Koza tarafından hayata geçirilen Akkoza Alışveriş Caddesi projesinin kendisini çok heyecanlandırdığını anlatan Gül Gül, “Mimarisi, seçkin markaları, konumu ve sosyal yaşama katkısıyla Akkoza’nın alışveriş caddesi konseptinin en öncülerinden biri olduğunu düşünüyorum” diye konuştu.