Kiraz, sözlerine şöyle devam etti:

15.09.2018 tarihinde yürürlüğe giren otopark yönetmeliği aslında bu şekilde olan parseller açısından bize bazı düzenleme hakları getirmişti. Bu yönetmeliğe göre;
Cephesi 9 metreden veya alanı 250 m2’den küçük olan parsellerde otopark ihtiyacının en az yarısının parselinde karşılanabilmesi halinde konut kullanımına ait asgari otopark ihtiyacı %50 oranına kadar azaltılabilir. Alanı 120 m2 den küçük olup kat adedi 3 ve üzeri olan mevcut parsellerin otopark ihtiyacı, talep edilmesi halinde otopark bedeli alınmak suretiyle genel veya bölge otoparklarından karşılanır şeklinde olup;

Yine sokaklara park edilebilecek

Özellikle alanı 120 m2’den az ve 3 kattan yüksek yapılarda otopark ihtiyacının genel veya bölge otoparklarından karşılanması hükmü getirilmiştir. Burada müteahhitler belediyelere otopark harcını aslında ödemektedirler ancak genel veya bölge otopark ihtiyacı maalesef bu parseller için buralarda oturanlara bugüne kadar sağlanmamıştır. Özetle bir vatandaş otopark harcı ödenmiş ve otopark yapılamayan bir parselde oturuyorsa gerek evinin önünde yer alan yol otopark alanını gerekse de bölge otoparklarını ücretsiz olarak kullanabilmelidir.

Şimdi ise riskli yapılarda bu metrekare alanı büyütülmüş, 250 m2 ve altında bulunan tüm parsellerde kentsel dönüşüm yasası kapsamında yıkılıp yeniden yapılacak yapılarda otopark ihtiyacı karşılanamadığı tespit edilirse yeni yapılara ilişkin yapı ruhsatı başvuruları, otopark bedelinin %25’inin müracaat sırasında ödenmesi kaydı ile karşılanacaktır. Bu yapılara ait otopark yerleri bölge otoparkından karşılanacak şekilde idarelerce planlanacak ve bu yapıların, bölge otoparkları yapılıp yer tahsisi yapılmadan önce tamamlanmaları halinde otopark ihtiyacı, mesafe koşulu olmadan varsa genel otoparklardan veya gerekli yatay ve düşey işaretlemeler yapılmak suretiyle yol boyu otoparkı, cep otoparkı gibi yöntemlerle mümkün olan en yakın mesafede parklanma düzeni şeklinde geçici olarak idaresince sağlanacaktır. Bu şekildeki parsellerde bu durum sağlanarak yapı kullanma izin belgesi (iskan) verilecektir. Otopark bedelinin kalan %75’i bölge otoparkının idarelerce karşılanmasına müteakip 30 gün içinde parsel maliklerinden tahsil edilecek ve bu maliklerin otopark hakları tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenecektir.

Bu şekilde artık riskli yapılarda 250 m2 altı parsellerde belediyelerin gerek müteahhitten gerekse de arsa sahiplerinden tahsil etmiş oldukları otopark harçlarının vatandaşa yol, cephe ve genel otoparklardan bedelsiz otopark tahsisi şeklinde yansıtılması zorunlu hale getirilmiştir.

Yanan yerler ne olacak?

Ülkemizde yaşanan yangınların küresel ısınma mı yoksa terör saldırısı mı olduğunu yapılan soruşturma sonrasında öğreneceğiz ancak yanan yerlerin bundan sonra ne olacağını aslında olması gerektiğini anlatmamız gerekiyor. Daha önce yaşanan bazı örneklerde yanan yerlere yapılan turizm tesisleri örnekleri maalesef ki bizlere bu konuyu anlatmamız gerektiğini ve bu alanlara sahip çıkarak sadece ve sadece eski haline dönüştürülmesi gerektiğini anlatmamızı zorunlu kılıyor. Bu noktada;

1) Orman Yangınlarında Yetkili İdare Kimdir?

Bu konuda son günlerde var olan tartışmayı Orman Kanunu 69.maddesi çok açık bir şekilde cevaplamıştır. Kanunun 69. maddesine göre

“Orman yangınlarını önlemek maksadıyla, orman yangını öncesinde ve yangın esnasında orman idaresi ile diğer kamu kurum ve kuruluşları arasındaki koordinasyonu, mahallin en büyük mülki idare amiri sağlar. Kamu kurum ve kuruluşları, mahallin en büyük mülki idare amirinin verdiği talimatları yerine getirmek ve her türlü desteği sağlamakla yükümlüdür.

Bu nedenle de Orman yangınları konusunda yetkili kurum Valiliktir. Belediye Başkanlarımızın üstün gayretlerle beldelerine, ilçelerine ve illerine sahip çıkmaları takdire şayan bir çabadır ama onların gayretinden önce kanun açık bir şekilde sorumluluğu Valiliklere yüklemiştir.

2) Orman Yangınları için ekipman bulundurma zorunluluğu var mıdır?

Yangınların ilk çıktığı andan itibaren özellikle hava desteğinin neredeyse hiç olmaması bu konudaki soruyu önemli hale getirmektedir. Bu konuda Orman Kanunu 75. maddesi şunu söylemektedir;

Orman idaresi yangınları önlemek maksadıyla en çok beş yılda tahakkuk ettirilecek bir plan ve program dahilinde yangın emniyet yolları ve yangın kule ve kulübeleri yapmak ve bunları idare merkezlerine telli ve telsiz telefonla bağlamakla mükellef olduğu gibi yangın tehlikesinin fazla olduğu mıntıkalarda yangın mevsimine münhasır olmak üzere lüzum gördüğü yerlerde ve yeter miktarda yangın söndürme alet ve malzemesini havi motorlu vasıtalarla teçhiz ve takviye edilmiş yangın ekipleri bulundurur.

Orman yangınlarını önleme ve orman yangınlarıyla mücadele harcamaları için Orman Genel Müdürlüğü Katma Bütçesine yeterli miktarda ödenek konulur.

Anlamış olduğumuz kadarıyla orman yangınları için bu şekilde bir araç ve ekipman yetersizliği son yangınlarla ortaya çıkmıştır. Bu noktada bundan sonraki yıllarda özellikle hava desteğine yönelik ekipmanın sürekli olarak Orman İdaresinde bulunması zorunluluğu vardır. Bunu sağlamayan bu konuda eksiklik gösterenler hakkında da derhal soruşturmalar başlatılmalıdır.

3) Yanan Orman Alanları yerleşime ve turizme açılabilir mi?

Orman Kanunu 2.maddesine göre özellikle 2B statüsündeki araziler (bu konuda yasal düzenleme çıkarılmış olup 1981 öncesi Orman vasfını kaybetmiş belli nitelikteki arazileri kapsar) için orman dışına çıkarılma işlemi ve özel mülkiyet tesisi yapılabilmektedir.

Orman Kanunu çok açık bir şekilde

“Bu madde hükümleri; muhafaza ormanı, millî park alanları, tabiat parkları, tabiatı koruma alanları, izin ve irtifak hakkı tesis edilen ormanlık alanlar ve 3 üncü madde ile orman rejimi içine alınan yerlerde bu niteliklerinin devamı süresince; yanan orman sahalarında ise hiçbir şekilde uygulanmaz” diyerek YANAN ORMAN ALANLARININ HİÇBİR ŞEKİLDE ÖZEL MÜLKİYETE KONU EDİLEMEYECEĞİNİ belirlemiştir.

Yine Orman Kanunu 17.maddesine göre; “Devlet ormanlarının herhangi bir suretle yanmasından veya açıklıklarından faydalanılarak işgal, açma veya herhangi şekilde olursa olsun kesme, sökme, budama veya boğma yollariyle elde edilecek yerlerle buralarda yapılacak her türlü yapı ve tesisler, şahıslar adına tapuya tescil olunamaz. Buralara doğrudan doğruya orman idaresince el konulur. Yanan orman alanlarındaki her türlü emval Orman Genel Müdürlüğünce değerlendirilir.” Denmiştir. Net bir şekilde bu alanlar İŞGAL EDİLEMEZ.

Vatandaşlarımızın daha önce bazı örneklerde olduğu gibi bu alanlar için asla bu alanların özel mülkiyete konu edilmemesini sağlama ve böyle bir işlem olur ise derhal idareye başvuru yapma ve mahkemelere giderek dava açmaları gerekmektedir. Ormanlarla ilgili tüm Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarının dava açma hakkı vardır. Hususi niteliği olmayan tüm ormanlar kamu malıdır ve bu konuda hiçbir mahkeme bir vatandaşa dava açamazsınız diyemez.

4) Orman yakmanın cezası nedir?

Son orman yangınları ile ilgili olarak Cumhuriyet Savcılıkları ve Emniyet Müdürlüklerince neticelendirilecek olan soruşturmalar neticesinde şahıslar tarafından yakıldığı ortaya çıkar ise Orman Kanunu 110. Maddesine göre “Kasten orman yakan kişi, on yıldan az olmamak üzere hapis ve onbin güne kadar adlî para cezası ile cezalandırılacaktır yine devletin güvenliğine karşı suç işlemek amacıyla kurulmuş bir örgütün faaliyeti çerçevesinde devlet ormanlarını yakan kişi müebbet hapis ile cezalandırılacaktır.

5) Yanan orman alanlarında bundan sonra ne olacak?

Orman Kanunu çok açık bir şekilde yanan tüm orman alanlarının yeniden ağaçlandırılması zorunluluğunu getirmiştir. Yani bu alanlar hiçbir şekilde özel mülkiyete konu edilemeyeceği işgal edilemeyeceği gibi yangınlarla ilgili tahribat sona erdikten sonra derhal ağaçlandırılmak zorundadır. Bu konuda Orman Kanunu 57.maddesi çok açık bir şekilde;

“Orman sahasını artırmak maksadıyla, orman sınırları içinde yangın ve çeşitli sebeplerle meydana gelmiş açıklıklarda, verimsiz, vasıfları bozulmuş ve amenajman planlarında toprak muhafaza karekteri taşımadığı halde muhafazaya ayrılmış orman alanları ile, Devlete ait olup orman yetişme muhiti şartları bakımından elverişli olan yerlerde; köy tüzelkişilikleri ve diğer gerçek ve tüzelkişiler tarafından Orman Genel Müdürlüğünce uygun görülecek planlara göre ağaçlandırma yapılacaktır. “

Ülke tarihimizin en ağır Orman yangınlarını yaşıyoruz. Hali hazırda devam ediyor ve insanlarımızı, hayvanlarımızı, doğayı, ağaçları ve evlerimizi kaybettik. Bu yaraları sarabilmek için sadece bir şeyler söylemek değil bir şeyler yapmak gerekiyor. Daha önceki bazı örneklerinin aksine tüm yanan orman alanlarına sadece orada yaşayanlar değil tüm ülkenin sahip çıkması gerekiyor. Buralarda yapılacak en ufak bir işgale veya bir turizm tesisi inşaatına en sert tepkiyi vermek gerekiyor. Ve tabi bu alanların yeniden ağaçlandırılması gerekiyor. Yasa çok açık ve bu konuda asli denetleme görevi vatandaşlarımıza aittir. Kaybettiğimiz tüm canları saygı ile anıyorum.

Her dört yılda bir belirlenen Emlak Vergisi’ne temel oluşturacak arsa ve arazi metrekare birim değerleri ile ilgili olarak 2022 yılından itibaren geçerli olacak 2022-2023-2024 ve 2025 değerleri belirlendi ve 30 Haziran 2021 tarihi itibariyle mahalle muhtarlıklarına asıldı.

Her ilçede mahalle, cadde ve sokaklar için ayrı ayrı belirlenen metrekare birim fiyatları ev sahiplerini şok etti.

30 Haziran 2021 itibariyle askıya çıkan değerlerde yüzde 100’den fazla artış yapıldığı görüldü.

2017 yılında belirlenen ve 2018-2019-2020-2021 emlak vergisine temel oluşturan değerlerde de yine böyle artışlar yapılmış ancak açılan ciddi sayıda vergi davası ve vatandaş isyanı sonrasında Emlak Vergisi Kanununa eklenen geçici madde ile sorun giderilmiş açılan davalar vergi mahkemeleri tarafından konusuz bırakılmıştı.

Dava açma süresi 7 Eylül’de bitiyor

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Av. Ali Güvenç Kiraz, bu yıl ki emlak vergi artışlarına dava açacaklara yol gösterdi:

* 30 Haziran itibariyle askıya çıkmış olan bu değerlere karşı vergi mahkemelerinde dava açma süresi 30 gün olduğu için 30 Temmuz’a kadar dava açılması gerekiyor. Dava açma süresi 20 Temmuz’da adli tatilin başlaması nedeniyle kendiliğinden 1 Eylül’e ve yasa gereği adli tatilin son gününe denk gelen süreler için 1 hafta uzaması ile 7 Eylül’e uzamış oldu. Yani emlak vergi değerleri ile ilgili olarak son dava açma süresi 7 Eylül olacaktır.

* Emlak vergi değerlerini bu derecede astronomik arttırmış olan belediyeler hizmet karşılığını aynı oranda arttırmış mıdır? Emlak vergi değerini arttıran belediye yüzde 100 üzerinde artış yaptığı bölgeye aynı oranda bir hizmet artışı sağlamış mıdır? Bu çok önemli bir göstergedir. Emlak vergi değeri artışı hizmet artışının sağlanması ile de paralel bir değer olmak zorundadır.

* Bir siteye veya bir mahallede sadece bir bölgeye özel bir artış yapılmışsa bu artış oranının objektif koşulları anlatılabilmiş midir? Neden o siteye özel bir artış uygulaması yapılmıştır?

* Yapılan artış oranı belirlenirken; cadde veya sokağın oluşma tarzı, alt yapı ve ulaşım imkanları zenginleşip zenginleşmediği mevcut yapılaşma ve imar şartlarında bir değişiklik (emsal artışı vb gibi) cephesi olan yolların cephelerinde bir artış gibi emlak vergisi değerini arttıracak objektif değerler ortaya konulabilmiş midir?

Doğru ve hukuki değil

* 2022 yılı için emlak vergisi değeri belirlenirken bölgede satış rakamları ve konut stoku olup olmadığı, bölgede ekonomik bir daralma olup olmadığı ve yaklaşık 1,5 yıldır hayatı etkileyen pandemi koşulları (mücbir sebep hali) gibi kriterler belirlenmiş midir?

* Yaklaşık 1,5 yıldır ekonomik ve sosyal hayatı derinden etkileyen ve mücbir sebep olarak kabul edilen pandemi koşullarında tüm ülke insanının ekonomik koşulları zedelenmiş ticari hayat ciddi zarar görmüştür. Buna rağmen inşaat piyasasının daralması nedeniyle özellikle konut sektöründe oluşan arz ihtiyacı ve karşılanamaması ve bu nedenle ortaya çıkan spekülatif değer artışı dikkate alınarak mağduriyet yaratılması doğru ve hukuki olmayacaktır.

* Emlak Vergi değerlerinin fahiş olarak arttığı birçok bölgede dar ve orta gelirli vatandaşlarımız da yaşamaktadır. Bu değer artışları hem 4 yıl için hem de 4 yıl sonra belirlenecek taban değer burada belirlenecek değerler üzerinden olacağı için fahiş olarak kabul edilmelidir.

Dava açmalarını öneriyoruz

* İşte bu ve bunun gibi kriterlerin doğru ve objektif ortaya konulamadığı ortamlarda vatandaşlarımızdan derhal Vergi Mahkemelerine başvurarak dava açmalarını öneriyoruz.

* Vergi Mahkemeleri nezdinde kişi başına dava açma maliyetleri bilirkişi incelemesi yapılmaz ise 500-1000 TL civarında olmaktadır. Bu konuda dava açarken elinizde geçmişe dair emsal vergi mahkemesi kararı olması da mahkemenin karar vermesinde etkili olacaktır.

sozcu.com.tr

İyi inceleyin

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Av. Ali Güvenç Kiraz’a göre, iyi incelenmeden alınan konutlar ileride başınızı yakabilir. Ev almadan önce mutlaka tapu kaydı ve imar durumunu inceleyin. Satış sözleşmesi için notere gitmeyi ihmal etmeyin. Tapu da işlem yapılırken bedelin tam gösterilmesine dikkat edin. Belediyeden alınan gayrimenkulle ilgili yıkım kararı olup olmadığına bakın.

Hem yeni hem eski evlere talep artarken Av. Güvenç Kiraz ile dikkat edilmesi gerekenleri konuştuk.

Belediye incelemesine bakın

Ev alırken size satılması düşünülen evin projesinde gerçek metrekaresi olup olmadığı veya o taşınmaz ile ilgili imar dosyası içerisinde belediye tarafından tutulan bir tutanak bir ceza veya bir yıkım kararı olup olmadığını incelemeniz gerekmektedir.

Özellikle çatı dubleksler veya ters kat zemin dubleksler için genelde müteahhitler emsalden kullanmamak için bu alanları inşa etmekte iskan öncesi kapatmakta iskan belgesini aldıktan sonra da satmaktadırlar. Herhangi bir şikayet halinde ortak alan olarak kullanılan bu alanların belediye tarafından mühürlenmesi, para cezası verilmesi ve yıkım kararı verilmesi durumları ile karşılaşılmaktadır. Bu durumda büyük bedeller ödeyip bu alanları kaybetme riski ile karşı karşıya kalabilirsiniz.

Yıkım kararı çıkabilir

Bazı apartmanlarda bu tür kaçak alanları kullanan kat malikleri imar barışı düzenlemesi sonrasında yapı kayıt belgesini de alıcıya sunmakta bu belge ile hiçbir şekilde bu alanların yıkılmayacağı ve hatta bu ek metrekarelerin artık kendilerine ait olduğunu iddia etmektedir. Yapı kayıt belgesi ile ilgili yanlış bilinen bilgilerden bir tanesi de budur. Şöyle ki yapı kayıt belgesi olan bir yapıda kaçak alanların yıkılmaması için 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış olması şartı olduğu gibi bu alanların tüm kat maliklerine ait ortak alanlardan olmaması gerekir. Eğer bir alan çatı dubleks alanda olduğu gibi ortak alan ise bu durumda belediye bu alanın yıkılması kararını veremese bile (31.12.2017 öncesinde yapıldığı için) kat malikleri Sulh Hukuk Mahkemesine açacağı Eski Hale Getirme davası ile buraların yıkımı kararını aldırabileceklerdir.

Tapu kaydına bakın

Tapu kaydının incelenmesinde tapu kaydı üzerinde bulunan tüm takyidat ve şerhler gözükmektedir. Bu nedenlerle gayrimenkul üzerinde hangi tür ayni ve şahsi hak tesisi yapılıp yapılmadığı da mutlaka tapu kaydı incelemesi ile yapılmalıdır.

Yine tapu da işlem yapılırken bedelin tam gösterilmesi çok önemlidir. Tapu harcından kaçınmak için düşük gösterilen tapu harcı daha sonra açılacak olan tasarrufun iptali davasına konu edilmekte bu nedenle de pasif tapu araştırması ile gayrimenkulünü satan satıcının bu gayrimenkulle ilgili muvazaalı işlem yaptığı düşüncesi ile gayrimenkulünüzü kaybetme riski ile karşı karşıya kalabilirsiniz.

Yönetim planına ayrıntılı bakın

Tapu incelemesinde ayrıca mutlaka taşınmazın yönetim planını detaylı inceleyin çünkü size satış yapılırken ekleri ile birlikte inceledim diye imzalıyorsunuz. Yönetim planı o taşınmazda ne şekilde yaşayacağınızı ne şekilde aidat ödeyeceğiniz ve tabi ortak alanları ne şekilde kullanacağınızı gösteren bir belgedir. Taşınmaza girerken 1+1 ile 4+1 farklı ödüyordur aidatı diye düşünebilirsiniz ancak yönetim planında eşit ödeme kuralı getirilmişse bu geçerlidir ve herkes buna uymakla yükümlüdür. Daha önemlisi yönetim planı tüm kat maliklerinin 4/5’i ile değişmektedir. Zor değiştirilen bu belge nedeniyle taşınmazı aldığınıza pişman olabilirsiniz

Müteahhit ile sözleşmeyi noterde yapın

Müteahhit ile yapılan alım satım sözleşmesinde dikkat edilmesi gereken en önemli noktalardan bir tanesi bunu noterde yapmak ve sonra da tapuya şerh ettirmektir.

Daha önceden yaptığınız tapu kaydı incelemesinde temiz görmüş olduğunuz tapu kaydına şerh koymazsanız haciz ve ipotek gelebilir işte bu sonradan işlenen haciz ve ipotekler tapuyu size müteahhit vermiş olsa dahi sizi bağlayacaktır.

Bu nedenlerle de önce tapuda temiz gördüğünüz herhangi bir haciz ipotek şerhi görmediğiniz gayrimenkulü eğer tapusunu almıyor ve satış vaadi sözleşmesi ile alıyorsanız mutlaka noterden sözleşme yapmanızı ve sonra bu sözleşmeyi de tapuya şerh ettirmeyi unutmayın. Şerhten sonra gelecek haciz ve konulacak ipotekler sizi bağlamayacaktır.

Müteahhit ile yapılacak olan sözleşmede mutlaka ön bilgilendirmenin yapıldığı ve taşınmazla ilgili dönme cayma haklarının yer aldığına mutlaka dikkat edin. Bir de sözleşmelerde yüklenici tek taraflı şekilde cezai şart koymuşsa bunun geçerli olmadığını bilerek sözleşmeyi 14 gün sonra da haklı sebeple fesih edebilirsiniz.

Ayıp ve eksik varsa ihtarname yollayın

Bağımsız bölümü satın aldıktan sonra taşınmazın içerisinde gözle görülür eksiklik ve ayıp varsa derhal size satan kişiye ihtarname ile bildirin aksi halde gözle görülür ayıplarda çok uzun zaman sonra yapılacak olan bildirimlerin yerine getirilmesi zorunluluğu bulunmamaktadır.

Taşınmazı kullanmaya başladınız fakat gözle görülür bir ayıp olmasa da kullanım sonrası bir ayıp veya birden fazla ayıp ortaya çıkarsa hemen bu durumu tespit edin veya mahkemeye tespit ettirin. Tespit neticesinde aybını giderilmesini isteme, ayıbı giderip bedelini isteme veya ayıp bedelini doğrudan talep etme ve bu yapı/ayıplar nedeniyle oluşan değer kaybını isteme hakkınız oluşacaktır.

Ali Güvenç Kiraz
Gayrimenkul Hukuku Avukatı
Bağdat Caddesi Derneği Başkanı

Salgın durumu

Tüm dünyaya yayılan bir salgından bahsediyoruz. Hepimizin telefonlarına yapmış olduğu işlerle ilgili etkinliklerin, toplantıların, çalışma ve çalıştayların iptaline yönelik kararlar mesaj olarak geliyor. Hükümetler ciddi kararlar alıyorlar ve toplu alanlarda yapılan tüm etkinlikler ya erteleniyor ya da iptal ediliyor ya da seyircisiz, izleyicisiz bir halde devam ettiriliyor. Bu noktada dünyayı yaklaşık olarak 3-4 aydır meşgul eden ülkemizi ise 1 aydır tehdit etmeye başlayan tahmini olarak da 3-4 ay daha tehlikesi sürecek olan korona virüsün gayrimenkul sektöründe sözleşmeler ve ticari ilişkiler üzerinde yaratabileceği hukuksal durumu irdelemek istiyoruz.

Mücbir sebep görünmüyor

İki tarafı da yükümlülük altına sokan sözleşmeler yapıldığı anda tarafları bağlar. Bu bağlama ilişkisi olağanüstü haller ve/veya mücbir sebeplerin çıkması halinde taraflardan birisinin yükümlülüklerini yerine getirememesi veya getirmekte zorlanması anlamına gelebilir. Ancak her yaşanan olay mücbir sebep veya olağanüstü hal olarak değerlendirilemez. Örneğin 15 Temmuz darbe girişimi sonrasında bazı yükleniciler olağanüstü hal ilanı üzerine sözleşmelerinde bu durumun mücbir sebep olduğunu belirtmişlerdi, ancak bu konuda o tarihte iş hayatını veya inşaatların durmasına yol açacak bir karar, çalışmama kararı gibi bir karar oluşmadığı için bunu bir mücbir sebep olarak görmemiş ve bunu da kamuoyu ile paylaşmıştık. Kaldı ki bu konuda yükleniciler tarafından açılan davalarda da yargı bu görüşümüze yönelik kararlar vermişti.

Sektörü etkileyen bir karar henüz yok

Korona virüsle ilgili şu an için gayrimenkul sektörüne yönelik alınmış; inşaat sektörünü durduran, çalışmama günleri belirlenen bir durum yok bu nedenle de inşaat sözleşmelerinin iptali talep edilemeyecektir.

Ancak yükleniciler açısından arsa payı karşılığı, kat karşılığı veya bedel karşılığı inşaat sözleşmelerinin teknik şartnamelerinde yer alan bazı malzemelerin tedarik ve lojistiği konusunda yurt dışından malzeme getirilmesi gerekiyor veya yurt içinde de malzeme bulunamaması, geç tanzimi gibi durumlar oluşur ise bu durumun yükleniciler açısından inşaat sözleşmelerinin sürelerine ek olarak eklenebileceği görüşünde olduğumuzu bildirmek isterim.

Mevcut sözleşmeler kapsamında Çin dahil malzeme konusu hiç tedarik edilemez ise bu durumda teknik şartname kapsamında yüklenicinin muadil bir ürünle bunu yapmış olması halinde ise bunun değerinin tazminini arsa sahipleri veya tüketicilerin talep etmelerinin mümkün olamayabileceği görüşünde olduğumuzu bildirmek isterim.

AVM’ler…

Bu konuda belki de en önemli sorunu toplu alanları ihtiva eden AVM’de bulunan veya açık alanlarda yer alan işyeri kiracıları yaşıyor olacaktır. Toplu alanlara girişin önerilmemesi nedeniyle özellikle AVM’de bulunan kiracıların ciddi zararlarla karşı karşıya kalabileceğini düşünüyoruz. Bu noktada sözleşmelerde kira bedelinin her ne kadar ödenmesi zorunlu ise de kiracılar öncelikle mal sahipleri ile görüşerek kira bedelinden bu süre kadar (Dünya Sağlık Örgütü ve T.C.Sağlık Bakanlığı’nın tehlikenin kalmadığı veya ciddi şekilde azaldığına yönelik bildirimlerine kadar) belli bir bedel kira indirimi talep edebileceklerini düşünmekteyiz.

Eğer mal sahipleri kira bedelinden indirim taleplerini uygun görmezler ise kiracıların öncelikle Mücbir Sebep göstererek ve her halükarda Borçlar Kanunu 331. maddesi gereğince olağanüstü fesih şartlarını işleterek sözleşme feshi yoluna da gidebileceklerdir. Burada tabi unutulmaması gereken nokta işyerleri için bu maddenin 01.07.2020 tarihinde yürürlüğe girecek olması nedeniyle bu feshin işletilmesi halinde mahkemeler tarafından bu feshin kabul edilmemesi riskinin olmasıdır.

Mahkemeler bu feshi kabul etmezler ise işyeri kiracılar sözleşmelerinde yer alan muacceliyet şartı ve erken fesih tazminatı ile karşı karşıya kalabileceklerdir. Bu noktada öncelikle dünyaya yayılan bir salgın olduğu için hükümetler tarafından sonra da Türk yargısı tarafından bu durumun mücbir sebep olarak kabul edilmesinden geçmektedir.

Daha önceki dönemlerde bu şekilde yaygın olmayan çeşitli kısa süreli salgınlarda Yargıtay durumu bir mücbir sebep olarak öngörmemişti ancak mevcut durum Dünya Sağlık Örgütü tanımıyla insanların toplu alanlarda bulunmasını net olarak tavsiye etmeyen bir salgın hali ve mücbir sebep veya olağanüstü hal olarak görülmesi gerektiğidir.
Bu noktada son olarak gayrimenkul sektöründe eser sözleşmeleri (inşaat sözleşmeleri) ve kira sözleşmeleri noktasında sözleşmelerin iptal edilmesinin iş hayatını durdurucu bir karar olmadığı için şu an için pek mümkün olmadığını ancak yukarıda bahsetmiş olduğumuz nedenlerle de mücbir sebep olarak kabul edilmesi gerektiğini düşündüğümüzü kamuoyu ile paylaşmak isteriz.

Av. Ali Güvenç Kiraz

Uzmanlar, boş arazilere yapılan yeni yapıların tespitinin kolay olduğunu ancak eski binaya çıkılan kat, bina içinde yapılan yeni uygulamaların belirlenmesinin zor olduğunu söylerken; fırsatçıları da uyarıyor: Çok geç fark edilse bile yıkılacak.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca vatandaşların devletle ihtilaflı durumunun ortadan kaldırılması hedefiyle hayata geçirilen İmar Barışı uygulaması 31 Aralık 2017 tarihinden önce yapılmış yapıları kapsıyor. 31 Aralık’ta son bulacak uygulama, önceki gün alınan karar ile 15 Haziran’a kadar uzatıldı. Bugüne kadar uygulamaya başvuru sayısı 9 milyon 698 bin 238 ulaşırken, 16 milyar 500 milyon lira ödeme yapıldı.

Drone yakalayamazsa

Bu konuda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından da denetimlerin sıkı olarak uygulandığını ifade edilmişti. Hatta daha önce başta Karadeniz yaylaları ile kıyı ve tarihi bölgelere yakın tespit edilen kaçak yapıların yıkım için harekete geçildiği belirtilmişti.

Tüm bu söylemler de ‘imar fırsatçısı’nı alıkoymaya yetmiyor. Bu kapsamda sadece Şile Belediyesi, 31.12.2017’den önce yapıldığını iddia edip başvuran ancak son birkaç ayda yapıldığını tespit ettiği 450 yapıyı yıkım kararı aldı. Özellikle kıyıya yakın arazilerinde ev yapıp, yasadan faydalanmak isteyenler her günü değerlendirmeye devam ediyor!

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, yasanın kapsamının net olduğunu, yine de özellikle deniz kıyısı pek çok ilçede, yaylalarda yeni yapılaşmaya gidildiğini söyledi. Kiraz, “Bunların çoğunu ilçe belediyeleri ve bakanlık tespit etti. Bunların tamamıyla ilgili yıkım kararı var. Tabi yapıların üzerine kat çıkılması, uydu görüntüleriyle ya da drone ile tespit edilemediyse tabi kalır” diye konuştu.

Tespiti çok zor

En zorunun ise bina içi düzenlemeler olduğuna vurgu yapan Kiraz, “Bina içi düzenlemeleri içeren konuların tespit edilmesi çok zor. Bakanlık ve belediyenin usulsüzlüğü yakalaması için çok dikkatli olması lazım. Orada tek fark; iskan alınma tarihi olabilir. Yapı, iskanını aldığı tarihten sonra bir düzenleme istiyorsa, orada denetimde yakalanabilir” diye konuştu.

Sınır genişler mi?

Bu yapıların ileride tespit edilmesi durumunda da mutlaka yıkım kararı alacağını belirten Kiraz, “Boş yere zaman ve para kaybı. Hem yapı yıkılacak, hem ödenen yapı kayıt belgesi bedeli geri verilmeyecek, hem de imar kirliliği suçu işlendiği için işlem yapılabilecek” dedi.

Vatandaşın bir diğer beklentisi ise İmar Barışı kapsamına giren Boğaziçi öngörünüm bölgesinde yer alan Beykoz, Üsküdar ve Sarıyer’deki bazı mahalleler ardından kapsamın yeniden genişleyip genişlemeyeceği. Özellikle bu beklenti içinde olanların Arnavutköy ve benzeri yerleşim alanlarında yapılaşmaya gittiği, binaların içinde düzenlemeler yaptığı iddia ediliyor.

Tek istisna var

Ali Güvenç Kiraz, İmar Barışı’ndaki tek istisnanın ise 31 Aralık 2017 öncesi ruhsat alınıp bir kısmı yapılmış yapılar olduğunu ifade etti. Kiraz şu örneği verdi, “Mesela siz 4 blok için inşaat ruhsatı aldınız, iki bloğu bu tarihten önce bitirdiniz diğerleri devam ediyorsa bununla ilgili istisna var. Aksi herhangi bir yapılaşma bu barıştan faydalanamaz ve suç işler” dedi.

İmar Barışı düzenlemesi ile karşımıza çıkan birkaç sorun da hala güncelliğini korumaktadır. Buna göre;

1) İmar Barışı ile müteahhitler tarafından yapılan eksik ve ayıplı işlerin varlığı halinde arsa sahipleri ve tüketiciler tarafından açılan davaların akibeti ne olacaktır?

2) İmar Barışı ile yapı içerisinde veya dışarısında yer alan Ortak Alan olarak tabir edilen alanlarda yapılan kaçak yapılaşmaların Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında akıbetleri ne olacaktır?

Bu konuda Müteahhitlerle-Arsa Sahipleri arasında yapılan inşaatlarda çok sık ortaya çıkan ve teslim sonrasında veya teslime yakın arsa sahiplerinin tespit ettirmeleri sonrasında açtıkları eksik ve ayıplı işler konusunda Yargıtay önemli bir karara imza atmıştır.

Yargıtay’ın önüne bir davanın 1-2 yıl yargılama sonrasında geldiğini varsaydığımızda ve aklımıza 18 Mayıs 2018’de yürürlüğe giren bir yasa nasıl olur da karara konu edilebilir fikri gelecektir. Yargıtay 15.Hukuk Dairesi 2018/1073 Esas ve 2018/3723 Karar Sayılı Kararında

“3194 sayılı Kanun’a eklenen geçici 16. madde, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış imara aykırı ve kaçak yapılar için uygulanacağından içeriği itibarıyla geriye etkili olarak uygulanması öngörülmüş bir düzenlemedir, usuli kazanılmış hakkın istisnası olan geriye etkili bir kanuni düzenleme olması nedeniyle anılan hükmün mahkemelerce eldeki davalar için de uygulanması gerektiği gibi, yeni düzenlemenin, temyiz aşamasında Yargıtay’ca da gözetilmesi gerekir.” Diyerek İmar Barışı düzenlemesinin önüne gelen her kararda hükme esas alınabileceğini belirlemiştir.
Yargıtay Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalayan arsa sahipleri tarafından müteahhittin eksik iş ve sözleşmeye aykırı davrandığı iddiası ile açtıkları sözleşmenin geriye etkili feshi davasında (Bilirkişi raporlarında arsa sahiplerini destekleyen eksik işlerin varlığının tespit edilmesine rağmen)

“Yapılan inşaatın tadilat projesi veya ruhsatı yapılmak ya da proje ve ruhsata aykırılıklar inşaat tamamen yıkılmaksızın kaldırılmasının mümkün olup olmadığının sorulup, davalı-birleşen dosya davacısı tarafından İmar Barışı Yasası uyarınca başvuruda bulunulduğu da bildirildiğinden bunun sonucu da beklenerek, yasal hale getirilmesi mümkün ise bu konuda davalı-birleşen dosya davacısı vekiline makul süre verilip sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekir.

Yukarıda yapılan açıklama ve sözü edilen kurallarla birlikte somut olay değerlendirildiğinde kanunda belirtilen süre içinde başvurulup gerekli işlemler tamamlanarak yapı kayıt belgesi alınmak suretiyle yapının yasal hale getirilip getirilmediği saptanmak suretiyle uyuşmazlığın mahkemece yeniden değerlendirilmesi gerektiğinden verilen kararın BOZULMASI uygun bulunmuştur.” Demiştir.

Bu karar ile Yargıtay geriye etkili bir düzenleme olduğu için arsa sahipleri tarafından açılan tüm eksik ve ayıplı işlere ilişkin davalarda İmar Barışı düzenlemesine başvurulmuş ise müteahhittin sorumluluğunu bertaraf edici bir karar tesis etmiş olmaktadır.

Bu konuda tarafların ödemiş oldukları İmar Barışı düzenlemesine esas harcın müteahhitten alınabilip alınamayacağına yönelik bir karar oluşmadığı için sadece bu eksikliğe sebebiyet verenin müteahhit olması nedeniyle müteahhit tarafından ödenmesi gerekir hukuki yorumunu yapabiliyoruz.

Sormuş olduğumuz ikinci soru yani bir kat malikinin ortak alan olarak tabir edilen bir yerde (teras, sığınak, çatı, bahçe vb.) yapmış olduğu kaçak yapılaşma nedeniyle Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında ne olacağı sorusu da Sulh Hukuk Mahkemelerinin ve elbette bu konuda İstinaf Mahkemeleri-Yargıtay’ın oluşturacakları kararlarla oluşacaktır.

Ancak bizim hukuki yorumumuz İmar Barışı düzenlemesinin tüm kat maliklerinin ortak alanı olan yerlerde uygulamasının Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında eski hale getirme taleplerini ve/veya bu alanlarda oluşacak olan kullanım bedeli ödemelerini engellemeyeceği yönündedir. Uygulamada oluşacak kararlarla bu durumu göreceğiz.

Av. Ali Güvenç KİRAZ
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı

Ev sahibinin ödemesi gereken aidatı siz ödemeyin!

Ortak giderler için ödenen aidat, sadece ev sahibinden değil, o evde yaşayan kiracıdan da alınıyor. Ancak kiracılar aidata yazılı her kalemi ödemek zorunda değil. Ev sahibinin ödemesi gerekeni siz ödemeyin! Fazla aidat ödemek istemeyen ev sahibi ya da kiracı, aidat giderlerini kalem kalem sorgulamalı.

Toplantıya katılın

Özellikle son dönemde asgari ücrete (1603 lira) yaklaşan aidatlar bil var. Vatandaş ise site yöneticilerinden şikayetçi. Ancak aslında aidatların aşırı yüksek olmasını önlemenin ya da denetlenmenin en kolay yolu, yılda bir kez ya da birden fazla bloklu projelerde 2 yılda bir kez yapılan kat malikleri (ev sahipleri) kurul toplantısına katılmak.

Yatırım mı, işletme mi?

Ev sahipleri için toplantıları takip etmek önemli bir çözüm yolu. Peki kiracılar ne yapmalı? Aidata dahil olan iki bütçe kalemi olduğunu belirten Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, “Bunlar yatırım ve işletme kalemleridir. Ev sahibinin ödemesi gerekenler yatırım bütçesine, kiracının ödemek zorunda olduğu ise işletme bütçesine dahildir” dedi.

Tek tek itiraz edin

Bir binada asansör değişiyorsa bunun aidata yansıyan giderini ev sahibinin ödemesi gerektiğini söyleyen Kiraz, şöyle devam etti: “Ancak asansör tamir edilecekse bunu kiracı öder. Ya da binaya mantolama yapılacaksa ev sahibi öder. Bazı binalarda yarı yarıya ödendiği oluyor ama bu doğru bir uygulama değil. Kiracı aidata yansıyan bu kalemleri inceleyerek itiraz etmeli.”

Detayları konuşun

Kiracının aidata hangi kalemlerin dahil olduğunu yöneticiyle görüşmesi gerektiğini dile getiren Kiraz, “Örneğin, kat görevlisinin gideri kiracıya ait ancak bazı bina yönetimleri, görevlinin kıdem tazminatı hesabına da belirli bir miktar yatırıyor. Bu miktarı ise ev sahibi ödemeli. İşte bu gibi detayları inceleyerek kiracı daha az aidat ödeyebilir” diye konuştu.

Yargıtay kararı var

Mal sahiplerinin ise ortak gideri ödemekle yükümlü olduğunu ifade eden Ali Güvenç Kiraz, şöyle konuştu: “Mesela giriş katta evi olanlar asansör kullanmadığı için itiraz ediyor ancak bu ortak gider. Ama Yargıtay’ın aldığı emsal karar var. Yargıtay, bebek odası ve bakıcısı olan bir sitede, ev sahibi olan bir öğrencinin bu alanları kullanmadığı için giderlerini ödemesi gerekmediğine hükmetti.”

İcra takibi başlar

Aidatını ödemeyenlere hukuki yaptırımlar uygulanabildiğini belirten Ali Güvenç Kiraz, “Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre aidatını ödemeyen vatandaşa icra takibi başlatılıyor ve ödenmeyen aidatlar için aylık yüzde 5 gibi bir faiz uygulanıyor. Bazı lüks sitelerde 3 aylık aidat için 15 bin lira bile istiyorlar. Kanunda herhangi bir kısıtlama yok” dedi.

Hülya Çaylak – Posta

Ali Güvenç Kiraz vatandaşın nasıl bir yol izleyeceğini şöyle anlattı:

1- Alım satım işlemi yapıldıktan sonra 30 günlük süre içerisinde ilgili vergi dairesine dilekçe ile başvurup ödeme dekontu, tapu fotokopisi ,riskli yapı muafiyet yazısı, riskli yapı belgesi ve sözleşme (arsa payı karşılığı veya diğer modellerle yapılmışsa o sözleşme) ekleyerek düzeltme talebinde bulunulmalıdır. Alım satım yapıldıktan sonra 30 günlük süre geçtikten sonra başvuru yapılacaksa eğer Gelir İdaresi Başkanlığına şikayet yoluyla başvurulmalıdır. Bu 30 günlük süre içerisinde başvuru Vergi Mahkemesi red eder veya 30 günlük süre geçtikten sonra yapılan Gelir İdaresi başvurusu red edilirse red tarihinden itibaren 30 günlük süre içerisinde Vergi Mahkemesine dava açılması gerekmektedir.

2- Vergi Dairesi veya Gelir İdaresi Başkanlığına yapılan başvuru red edildikten sonra 30 günlük süre içerisinde Vergi Mahkemesine dava açılacaktır. Dava dilekçesine ek olarak;

a) Vergi Tahsil Alındısı
b) Tapu Senedi Fotokopisi
c) Riskli Yapı Belgesi
d) Riskli Yapı Muafiyet Belgesi
e) Sözleşme Örneği (Arsa Payı Karşılığı veya başka modellerle yapılmışsa o sözleşme) hazırlanacak ve ilgili Vergi Mahkemesine açılacak davada sunulacaktır. Açılacak olan tüm davalarda geçmişte açılmış ve karara bağlanmış karar örneklerini yani emsalleri sunmak mahkemenin kanaati için önemlidir. Vatandaşlarımız yani tüm tüketiciler ve müteahhitlerin bu imkandan faydalanabilmesi için satış yapıldığı tarihten itibaren 5 yıl içerisinde bu davayı açmaları gerekmektedir.

Tapu harçları yüzde 2 alıcı yüzde 2 satıcı tarafından ödenir. Ancak yapılan yeni bir düzenlemeyle 31 Ekim 2018 tarihine kadar harçlar yüzde 4’ten yüzde 3’e çekilmişti.

Vatandaşın beyanı esas

Vatandaşların kendi rızası ile müracaatı ve kendi beyanı esas alınacaktır. Müracaatlar e-devlet sistemi üzerinden veya Bakanlığın yetkilendireceği kuruluşlara başvurularak yapılıyor. Başvurular e-devlet sistemi üzerinden takip edilebiliyor.

Peki imar affında kim, nasıl bir yol izleyecek?

Gayrimenkul Hukukçuları Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz ile imar affında vatandaşların izleyeceği yol haritasını çizdik…

Kat mülkiyetine geçmek isteyenler ise Yapı Kayıt Belgesi için ödedikleri tutar kadar bir ücreti ödeyecekler. Ancak kat mülkiyetine geçmek için tüm hak sahiplerinin onayının alınması gerekiyor.

Kendine ait binada oturanlar, belediyeler tarafından belirlenen arsa değerinin yüzde 3’ünü ve bina inşaat maliyetinin yüzde 3’ünün toplamını ödeyecek.

İskânı olmayan bir binada oturan bir kişinin Yapı Kayıt Belgesi almak için tüm maliklerin payına düşen bedeli ödemesi gerekiyor. Ödediği bedeli rücu olarak diğer maliklerden geri alacak.

İskânlı bir binada oturan ancak, kendi yaptığı inşaatla kaçak alan kullanan bir kişi, kendi payına düşen arsa bedelini ve kaç metrekare kaçak alan kullandıysa onun bedelini ödeyecek.

Konut ve ticari alanların yer aldığı karma kullanımlı projelerde ise, ticari alanların yüzde 5’i ile konutların yüzde 3’ü ayrı ayrı toplanıp hesaplanacak.

Yapı birim maliyet bedeli metrekare fiyatı (TL)

* Tarımsal amaçlı basit binalar: 200
* 1-2 katlı binalar ve basit sanayi yapıları: 600
* 3-7 katlı binalar ve entegre sanayi yapıları: 1.000
* 8 ve daha yüksek katlı binalar: 1.600
* Lüks binalar, villa, alışveriş kompleksi, hastane, otel ve benzeri yapılar: 2.000

‘Aradaki yüzde 16’lık fark kapanacak’

Türkiye Veri İşleme Merkezi (TUVİMER) Strateji ve İş Geliştirme Direktörü Ömer Türkoğlu ile İstanbul’daki krediye uygun olan ve olmayan konutların fiyatlarını inceledik. Ruhsatlı ve ruhsatsız binaları, krediye uygunluk durumunu ve arsa tapulu, kat irtifaklı ve kat mülkiyetli olma durumunu incelediğimiz araştırmamızda özellikle krediye uygunluk konusunun konut-işyeri değerlerini ciddi anlamda etkilediğini gördük. Konutların kendi segmentindeki muadilleri ile yapılan karşılaştırmalarda krediye uygun olan birimlerin metrekare değerlerinin uygun olmayanlara göre yüzde 16 oranında daha yüksek bedellerle satılabildiği gözleniyor.

Erdem Aktürk/Habertürk