Erkurtoğlu’nun düşük konut faizi yorumları şöyle:

Pandemi sürecinde hükümetin konut satışlarını hızlanması için atmış olduğu adımla faizlerin yüzde 0,69 ve 0,74’e inmesi durağan geçen ve artık konut stoklarının başladığı sektörümüz için can suyu oldu. Hem vadelerin 15 yıla yayılması hem de peşin ödemelerin minimumda tutulması, ilk 12 ay ödemenin yapılmaması gibi faktörler, vatandaşı kiracılıktan çıkarıp mülk sahibi olmasını sağladı.

Alt sektörler de canlandı

İnşaattaki bu hareketlilik beslediği 200 sektör için de can suyu oldu. Sektör temsilcilerimizle yaptığımız görüşmeler sonucunda kendi sektörlerinde de hareketlilik olduğunu söylüyorlar. Haziran ayında geçtiğimiz yılın aynı ayına göre gerçekleşen yüzde 209,7’lik artış ve yine geçen aya göre yaklaşık 4 katlık artış, aslında vatandaşımızın konut alımını ne kadar önemsediğini ancak yüksek faiz oranlarından dolayı bu ihtiyaçlarını ötelediği hatta yatırım olarak dahi radarlarından çıkardığı anlamına geliyordu. Rakamlar bize gösteriyor ki geçen yılın ilk ayına göre yüzde 23,5’lik artış, yılı 2019 rakamlarının üzerinde kapatacağımız anlamına geliyor.

Şantiyeler çalışıyor

Pandemi gibi bir süreci geçiren tüm sektörler açısından bu rakamlar oldukça sevindirici. Şantiyeler şu an çalışmaya başladı. Ancak vatandaşlarımıza burada küçük bir uyarıda bulunalım. Fırsatçılara geçit vermesinler, evlerin değerlerini iyi araştırıp ona göre konut alsınlar. Yabancıya konut satışında bu ay da bir düşüklük bekliyorduk. Pandemi süreci yabancıya konut satışında ciddi bir darbe vurdu.

Çin ilgisi devam edecektir

Ancak burada en çok konut alan ülkenin Çin olması dikkat çekici. Çünkü en çok konut alan ülke sıralamasında Çin, ilk 10 ülke içerisinde yer almıyordu. Çinlilerin İstanbul’un önemli projeleriyle ilgilendiklerini ve konut aldıklarını biliyorduk. Tahminimiz o ki İpek Yolu projesi nedeniyle Çinlilerin konut alımı ilgisi devam edecektir.

Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği (AYİDER) Başkan Yardımcısı ve AE Mimarlık Yönetim Kurulu Başkanı Mimar Ahmet Erkurtoğlu, korona sonrasında mimari olarak güney yönünü konumlandırılan, enerji tasarrufu sağlayan, büyük metrekareli, balkonlu ve güneş alan konutlar için yükselişin başladığına dikkat çekti.

Daha insanî tasarımlar isteniyor

Koronavirüs nedeniyle ekonomideki dengeler değişirken, Türkiye ekonomisinin en önemli güçlerinden biri olan inşaat sektöründe de değişim rüzgarları esiyor. Son birkaç yıldır hareketli olan ve Cumhuriyet tarihinin satış rekorlarını gerçekleştiren konut sektöründe de yeni nesil konutların hatları belli olmaya başladı.

2+1’ler yetmiyor

Değişen trendler ve yaşam şekilleri, kentsel dönüşüm, konutun yatırım aracı olarak değerlendirilmesi gibi pek çok faktör nedeniyle İstanbul’da konut metrekareleri düşerken, konut tiplerinde de 2+1’ler ağırlık kazanmıştı. Koronavirüs dolayısıyla ofislerin evlere taşınması, eğitim hayatının evden devam etmesi, sokağa çıkma yasağı gibi nedenler konutlarda yeni dönem anlayışını da beraberinde getirdi.

Müteahhitler istiyordu ama…

AYİDER Başkan Yardımcısı ve AE Mimarlık Yönetim Kurulu Başkanı Mimar Ahmet Erkurtoğlu, “Son dönemde mimari anlayışta bazı değişikliklere gidilmişti. Müteahhitleri isteği doğrultusunda Fransız balkon olarak tabir ettiğimiz, salonlarda tavandan yere kadar uzanan pencerelerin açıldığı sistemler mevcuttu. Oysa kültürümüzde balkonlarda oturmak mevcuttu. Korona nedeniyle evdeki balkonların ne kadar önemli olduğu anlaşıldı. Bunun dışında özellikle kentsel dönüşümle birlikte azalan metrekarelerin yerini daha büyük metrekareli evler almaya başlayacak. Güney cepheli konutlar değer kazanırken, suyun önemini bir kez daha anladığımız bu günlerde enerji tasarrufu sağlayan konutların değerleneceğini öngörüyoruz. Başka bir deyişle enerji ve su tasarrufu sağlayan yeşil binalar kazanacak” derken, şehrin yeni yerleşen yerlerinde hayat bulacak yatay mimariye sahip binaların tercih nedeni olabileceğini belirtiyor.

Konut ile ofis iç içe geçecek

Nüfus yoğunluğunun daha az olduğu semtlerde, yeni gelişen bölgelerde konut satışlarının hız kazanacağını söyleyen Mimar Ahmet Erkurtoğlu, yeni binalarda konut ile ofislerin iç içe geçeceğini de sözlerine ekliyor. “Koronanın binaların mimarisini değiştireceği bir konu da evlerin aynı zamanda home ofis olarak değerlendirilecek olması. Korona sürecinden bu yana boş ofisler 2 katına çıktı. Home ofis sisteminin yürütülüyor olduğunun görünmesi nedeniyle şirketler ofislerini küçültürken, çalışanlar da evlerindeki koşulları değiştirecek. Şu an dünyada da bu yöne doğru bir değişim söz konusu. Yeni konsept kesinlikle ofisin ve evin iç içe geçtiği yaşam alanları olacak.” diyen Erkurtoğlu, sözlerine şöyle devam ediyor:

“Örneğin; bir avukat ya da mimar aynı binada hem ofis için ayrı bir yer hem de konut için ayrı bir yer tutacak. Bunun dışında bir mimar olarak şöyle düşünüyorum. Evin antresinden bağlanılan, odası ve banyosu olan ayrı bir ofis yeri oluşturulacak. Yani evin antresinden kapı açılıp ofis alanına geçilecek.”

‘Yabancıya satış yavaşlar’

“Koronavirüs yabancıya satışı yavaşlatacaktır” diyen Erkurtoğlu, TÜİK’in açıkladığı Şubat ayı konut satışı verilerini değerlendirdi. “Konut satışları hem 2018 hem de 2019 yılına göre olumlu bir çizelge seyretmektedir. İlk iki ayda 232 bin 368 konut satışı gerçekleşerek yüzde 53,5’lik bir artış söz konusudur. Burada en dikkat çekici nokta birinci el konut satışlarındaki artış ve banka kredilerinin kullanılma oranlarıdır.” diyen Erkurtoğlu sözlerine şöyle devam etti:

500-750 bin TL bandı iyi satıyor

“Yüzde 1’in altındaki kredi faizleri konut satışlarına olumlu yansımıştır. Ancak şuna da dikkat etmek gerekir ki bu sene daha az konut üretilecektir. Yapı ruhsatlarındaki azalma da bize bunun sinyallerini veriyor. Bu nedenle uygun fiyata konut almak için sınırlı bir zaman dilimi içerisindeyiz. Gayrimenkul her dönem güvenli bir yatırım aracı olmuştur. Özellikle 500-750 bin TL bandındaki konutlar daha rahat satılmaktadır.”

Yabancıya konut satışında da hem geçen yıla hem de 2018’e göre ilk iki ayda olumlu bir hava yakaladığına dikkat çeken Erkurtoğlu, “ Beklenmeyen ve tüm dünyayı etkisi altına alan korona salgını nedeniyle önümüzdeki aylarda yabancıya konut satışında bir yavaşlama söz konusu olacaktır. “ diyerek sözlerini noktaladı.

‘Her şeye rağmen sadece yüzde 10 gerideyiz’

Yılın ilk 11 ayına baktığımız zaman geçen yılın sadece yüzde 10 gerisinde seyrediyoruz. Yılı 1 milyonun üzerinde konut satışıyla kapatmaya hazırlanan sektörümüz, yıla iyi bir başlangıç yapmamış, neredeyse son çeyreğe kadar her ay 100 binin altında konut satışlarının gerçekleştiği aylara şahitlik etmişti. Konut kredi faiz oranlarının psikolojik sınır olan yüzde 1’in altına inmesinin etkisini hemen gösterdiğini bir kez daha gözlemleme şansımız oldu. İpotekli konut satışlarında geçtiğimiz yıla göre yüzde 700’ün üzerinde artışın gerçekleşmesi, konut kredilerine olan ilgiyi de gösteriyor. 2020 yılında daha az konut üretileceği için ve düşen faiz oranlarını değerlendirilecek en uygun zaman dilimindeyiz.

‘Bu durum değerlendirilmeli’

Konut alıcılarının bu rüzgardan yararlanması lazım. Gayrimenkul her dönem, yatırımcısı için güvenli bir liman olmuştur. Uygun fiyat avantajlarından yararlanmak için en uygun dönem. 2020 yılında ise sektör daha çok kentsel dönüşüm projelerine odaklanacak. Burada da devletin kentsel dönüşüm desteklerini arttırması gerekiyor ki, vatandaş binalarını yenilesin. Müteahhitlik yasasının devreye girmesi ve kentsel dönüşüm teşvikleriyle kentsel dönüşüm hız kazanacaktır.

‘Doğru adımlar atıldı’

Yabancıya konut satışında da vatandaşlık yasası, KDV muafiyeti doğru adımlardı. Ancak bizim burada Türkiye’nin marka değerini arttırmamız, yabancıların ilgisini çekebilecek konutlar inşa etmemiz gerekiyor. Örneğin; dünyanın en uzun alışveriş caddesi unvanını taşıyan Bağdat Caddesi’ne Avrupalı konut alıcılarını getirebilmeliyiz. Bunun için de hem bizim gibi STK’lara hem yere yönetimlere hem de hükümete sorumluluklar düşüyor.

Kamu bankalarının konut kredi faizlerinde yaptığı düşüşün piyasalara hemen yansıdığının altını çizen Erkurtoğlu, “Ağustos ayıyla birlikte yükselme trendine geçen konut sektöründeki eylül ayı satış rakamlarına baktığımız zaman 150 bin bandına konut satışlarının çıkıyor olması yılsonunda 1 milyon bandına ulaşabileceğimiz ve hatta bunun bir tık da üzerine çıkılabileceğini gösteriyor. Buradaki en önemli parametre, konutta faiz indiriminin etkilerinin anında hissedilmiş olması.” görüşünü dile getirdi.

Tüketici için oranlar daha önemliymiş

Geliştirici firmaların uyguladığı kampanyalara tüketicinin ilgi göstermediğini söyleyen Erkurtoğlu, “İpotekli konut satışlarındaki yüzde 450’lik artık, konut alıcısının konut üreticilerinin kampanya modellerinden ziyade bankalara yöneldiğini ispatlıyor. Ancak birinci el konuttan ziyade, ikinci el konutlar daha fazla el değiştiriyor.” dedi.

Fiyatların yüksekliğine atıfta bulunan Erkurtoğlu, “İkinci el konut satış rakamları, sıfır konutlardan yüksek. Bunda en büyük etken de 1 milyon TL bandındaki konut fiyatlarının hâlâ konut alıcısı için çok yüksek fiyat oluşturması. Ki bir öncesine göre inşaat maliyetlerindeki ortalama yüzde 60’lık artışı ve İstanbul’daki arsa stokundaki sorunu göz önüne alacak olursak, 2020’de daha az konut üretilecek ve bu konutlar da bugünkü fiyatlardan daha yüksek olacaktır.” diyerek sözlerini noktaladı.

1999 Marmara Depreminin 20. yıldönümünü anarken, kentsel dönüşüm çalışmalarında ise riskli binalar hâlâ aciliyetini koruyor. Aynı zamanda depremden ziyade değişen iklim koşulları nedeniyle yağmurlar, heyelanlar da binaların yıkılmasını tetikleyen sebepler arasında yerini almaya başladı. Yıl boyunca bu anlamda birçok olaya şahitlik ettik.

Toplanma alanı kalmadı

Konuyla ilgili açıklama yapan AYİDER Başkan Yardımcısı ve AE Mimarlık Yönetim Kurulu Başkanı Mimar Erkurtoğlu, kentsel dönüşüm çalışmalarının binasal bazlı yapıldığını ve betonlaşan kentte toplanma alanlarının artık devreden çıktığına dikkat çekiyor. “Avrupa’ya gidiyoruz, binalardan binalara geçerken küçük şehir meydanları görüyoruz. Depremde kaçacak alanlar görüyoruz. Şimdi bir deprem olsa binalar sağlam ama bir kent meydanı yok. Bir tane kent meydanı düşünülmüyor. Burada bir yanlışlık var. Sadece günü kurtarmak için bir şeyler üretiyoruz. İstanbul’un master planı daha yeni yapılıyor. Sadece günü kurtarmak için geçici planlar yapılıyor.” diyen Erkurtoğlu, parsel bazlı dönüşümde binalara yalnızca otopark yapılabildiğini ve hiçbir sosyal aktivitenin projeye eklenemediğini belirtiyor.

Nefes alacak yer yok

“Ada bazına döndüğünüzde, en az 10 dönüm bir arazi düşünün, bu 10 dönümlük arazideki 10 bloğu yıkıp yatay mimari ile 1000’er metrekareden oluşan 4 blok yaptınız. Geriye 6 bin metrekare alan kalıyor. 6 bin metrekarelik alanda sosyal aktivite alanları yapılabilir. Çocuklar orda yollarda değil, site içinde oynar, bisikletine biner, koşar, insanlar orada sporunu yapar, orada insan gibi yaşar. Afet Yasası sayesinde binalar sağlamlaştırılıyor, depreme dayanıklı hale getiriliyor. Ama İstanbul’un eski çehresini yitirdiğini görüyorum. Her taraf şantiye alanına döndü” açıklamalarında bulunan Ahmet Erkurtoğlu, yeşil alanların beton yığınlarına dönüşmeye başladığını sözlerine ekliyor ve aynı parselde 10 katlı binanın yıkılıp yerine 12 katlı yeni binanın yapılmasının kentsel dönüşüm olmadığını söylüyor.

“50 yıl sonra yeniden kentsel dönüşüm yapacağız”

Birçok firmanın yüksek gelir elde edebilirim düşüncesiyle Bağdat Caddesi’ne girdiğini ve arz talep dengesinde bir bozulma oluşturduklarına ifade eden Erkurtoğlu, “Bağdat Caddesi’ndeki 60 yıllık binaların da acilen yenilenmesi gerekiyordu. Ancak birçok firmanın bir anda Bağdat Caddesi’ne girmesi nedeniyle arz talep dengesinde bir bozulma meydana gelerek, kentsel dönüşüm yavaşlamış durumda ve Kadıköy’de yıkılması gereken yaklaşık 30 bin binanın sadece yüzde 10’u yenilenebildi. Bu yüzden kentsel dönüşümü sağlıklı şekilde hızlandırmamız gerekiyor.

İnsan ve trafik yoğunluğu hesaplandığı zaman kentsel dönüşümde bu yoğunluğu kaldıracak alt yapı, yol, yeşil alanlar ve rekreasyon alanları yaratılmıyor. Dolayısıyla İstanbul’un her tarafı maalesef beton yığını haline gelecek. Yazın camlarımızı açtığımızda bile bir rüzgâr hissedemeyeceğiz. Çocuklarımıza yeni oyun alanları yaratılmamış olacak. Umarım mevcut alanları koruyabiliriz. Bunun için de imar yasasının yeniden gözden geçirilmesi gerekiyor. Yoksa yanlış kentsel dönüşüm uygulamaları nedeniyle 50 sene sonra İstanbul’da yeniden bir kentsel dönüşüm yapmak zorunda olacağız.” dedi.

Özellikle 2 milyon kaçak binanın bulunduğu İstanbul’da 2,5 ay gibi bir sürede 330 bin gibi rekor bir başvuru gerçekleşti. Bilindiği üzere İmar Barışı, 99 Depremi öncesinde yapılan tüm binaları da kapsıyor.

Kentsel Dönüşüm Yasası çıktığından beri 600 kentsel dönüşüm projesine imza atarak bir rekor kıran ve aynı zamanda AYİDER Kurucu Üyelerinden AE Mimarlık Yönetim Kurulu Başkanı Mimar Ahmet Erkurtoğlu, İmar Barışı’nın doğru bir karar ancak eksik olduğunu ifade ederek şu açıklamalarda bulunuyor:

“İmar Barışı, 99 öncesi yapılan tüm binaları da kapsadığı için depreme karşı dayanıksız binalara da iskan verilmiş olacak ve bu aşamadan sonra o binanın kentsel dönüşümle yıkılıp yıkılmayacağı, mülk sahibinin inisiyatifine bırakılmış olacak. Oysa depreme karşı dayanıksız olan binaların tespit edilip İmar Barışı kapsamına alınmaması ya da İmar Barışı’nda bu binaların iskan alınsa dahi belli bir süre zarfında ivedilikle yıkılıp yeniden yapılması şartı getirilmesi gerekiyor.”

Türkiye’de yapı stokunun yaklaşık yüzde 65’i ruhsatsız

Sütlüce’de 24 Temmuz Salı günü yaşanan 4 katlı binanın yıkılma faciasının, bu konuya örnek teşkil ettiğini belirten Erkurtoğlu, “Sütlüce’de aşırı yağmurlar sonucunda 1 binanın çökmesiyle sonuçlanan olayda, gördük ki 94’te yapılan bu binanın iskanı olmadığı gibi ruhsatı da bulunmuyordu ve eğer bu bina sahipleri İmar Barışı’na başvursaydılar, binalarının ruhsatı olacaktı. Ancak bu ruhsat sonrasında binalarını yenileyip yenilemeyecekleri muamması ortaya çıkacaktı.” derken, Türkiye’nin bir deprem ülkesi olduğunu belirterek, deprem tehlikesine bir de son yıllarda artan aşırı yağışların eklendiğini ifade etti.

Türkiye’de yapı stokunun yaklaşık yüzde 65’i ruhsatsız ve kaçak, yüzde 60’ı ise 20 yılın üzerinde yapılmış binalardan oluştuğuna dikkat çeken Erkurtoğlu, bina yapı stokunun yüzde 65’inin bir an önce afet riski yönünden incelenmesi gerektiğini ve yılda 500 bin bina kentsel dönüşümle yenilenmesi için oluşturulacak 900 milyar TL’lik kaynak için tüm bu önlemlerin alınması gerektiğini sözlerine ekledi.

Anadolu Yakası’nda 400 kentsel dönüşüm projesi üreten mimarı Mimar Ahmet Erkurtoğlu’na göre dikkat edilecek ilk husus o konutun mimari özellikleri. Evin lokasyonu, ulaşımı, inşaat malzemelerinin markası ve odaların büyüklüğü kadar tüm detaylar A’dan Z’ye inceleniyor ama evin hangi yöne konumlandığına fazla dikkat edilmiyor. Oysa tüm odaları ya da odalarının büyük çoğunluğu güneye ve doğuya bakan evler, hem gün ışığından daha fazla faydalanıyor hem de ısı yalıtımı gideri minimuma iniyor.

Türk gelenekleri göz ardı edilmemeli

Son zamanlarda yapılan mimarilerde çoğunlukla cephe estetiğine önem verildiğine dikkat çeken Erkurtoğlu,“Binaların işlevselliğine dikkat edilmiyor. Bundan dolayı konut çözümlerinde kayıp alanlar çok fazla oluyor. Biz işlevselliği ve estetiği önemsiyoruz. Ayrıca Türk gelenekleri mimarlık of isleri ve müteahhitler tarafından göz ardı ediliyor. Yatak odaları ile oturma odaları iç içe geçmiş durumda planlama yapılıyor. Oysa evin kapısı açıldığında karşınıza yatak odası çıkmamalı. Biz buna çok dikkat ediyoruz” diye konuştu.

Özel alanlar ile genel alanların birbirinden ayrılması gerektiğini savunan Erkurtoğlu, “Yatak odalarını evin arka kısmına yerleştirirken, oturma alanlarını ise ön kısımda konumlandırıyoruz. Özel yaşamın mahremiyeti nedeniyle mümkün mertebe her odaya bir ebeveyn banyo yapmaya çalışıyoruz. Banyoyu antreye baktırmıyoruz, mutfağı kesinlikle salonun yanına konumlandırıyoruz” diyerek dikkat ettikleri konulara açıklık getirdi.

Birbirinin benzeri kutu şeklinde, sadece cepheleriyle göz kamaştırıp hiçbir işlevselliği bulunmayan konutların İstanbul’u teslim aldığına dikkat çeken Mimar Erkurtoğlu’nun gözünden dikkat edilmesi gereken 5 kriter şöyle:

1- Brüt, net farkı ve depreme dayanıklılık

Daire alırken dikkat edilecek ilk konu, brüt alanın net alana oranıdır. Örneğin; 100 metrekarelik bir daire alındığında, dairenin net alanı 50-60 metrekare değil, yaklaşık 80-85 metrekare olmalıdır. Yani brüt alanın oranı net alana az olmalıdır. Dolayısıyla konut alıcısı kullanmadığı alanın değil, kullandığı alanın bedelini ödemiş olur.

Depreme dayanıklılık konusunda ise seçtiğiniz konutun deprem yönetmeliğine uygun olarak inşa edilip edilemediğini kontrol etmeniz, bina ve zemin etüdünü uzmanlardan faydalanarak yaptırmanız gerekir. Binanın taşıyıcı sisteminde önceden onarım yapılmış mı?

Binada bulunan çıkmalar, sonradan müdahale ile açılan boşluklar, kaldırılan duvarlar, bodrum katı olup olmaması, hazır beton kullanımı, suya karşı alınan önlemler, çevredeki diğer binaların durumu ve etkisi gibi kontrolleri muhakkak yaptırılmalı.

2- Sıhhi tesisat ve elektrik tesisatları

Döşeme veya sıva altında kolon tesisat borularının kalitesi ve bağlantılarının iyi yapılması, mutfak ve banyolarda tesisatların iyi şekilde çalışıp çalışmadığı kontrol edilmeli, çamaşır, bulaşık vb. makinalar için tesisat bağlantıları, sıcak su tesisatının olup olmaması, havalandırma ve ışık kontrolü, donatılarda (lavabo, küvet vb) çatlama, kırılma ve su sızdırma gibi unsurlara dikkat edilmeli.

3- Elektrik sistemi

Sıva altı kabloların kaliteli ve TSE belgeli olması, priz, anahtar ve aydınlatma elemanlarının yeterliliği, uygun konumlandırılması ve ayrı sigortalardan çalışıp çalışmadığının kontrolü yapılmalı. Apartmanın ortak alanlarında yer alan aydınlatmalarda elektrik kesilmesi gibi normal dışı durumları destekleyecek sistemler, hareket sensörleri, jeneratör konfor ve güvenliğiniz için önemlidir. Ayrıca binanın ve dairenin ısıtma, soğutma ve havalandırma sistemi, kullanılan sıhhi tesisatlar ve yangın güvenliği gibi konular da kontrol edilmeli.

4- Kapılar, pencereler, çatılar ve bodrum katları

Kapı ve pencerelerin mekanizmaları eksiksiz ve düzgün çalışmalı, ısı ve ses yalıtımı uzman firmalarca yapılmış olmalı. Ev gün ışığından ne kadar faydalanabilirse, o kadar değerli ve yaşanabilir olur. Ayrıca pencerelerin dışarıdan kolay temizlenebilir olması da önemli. Binanın dış girişi de seçimi etkileyecek unsurlardan biridir..

Girişte hava olaylarından korunmak için rüzgarlık veya saçak konması gerekir. Binanın gece yarısı güvenli bir şekilde girebileceğiniz şekilde aydınlatılıyor olması, yabancıların girişini caydıracak düzeneklerin bulunması güvenliği yüksek seviyeye çıkarır.

5- Duvarlar, tavanlar, zeminler

Su ve ısı yalıtımı iyi yapılmış duvar, tavan ve döşemelerde küflenme, çatlama, kabarma, dökülme olmaz. Balkon ve teraslarda suyun rahatlıkla uzaklaşabilmesi, döşemelerin kolay temizlenebilir olması da göz ardı edilmemeli.