Ege’de yazlık almak için şimdi doğru zaman değil

Ege kıyılarında yazlık satın alıp yatırım yapmak için şu anda uygun zaman mı sorusunu yanıtlayan Büyükduman, “Bence hiç uygun bir zaman değil. Pandemi süreci ülkemizin ılıman bölgelerinde gayrimenkule olan talebi inanılmaz bir şekilde arttırdı. Ancak buna karşın arz tarafından bir kıpırdanma olmadı. Yeni gayrimenkullerin devreye girmeyişi bir arz talep dengesizliğini ortaya koydu. Dolayısı ile fiyatlar da ani bir sıçrama gerçekleştirdi. Şu sıralar Ege’deki yazlık evlerde bir balon var gibi görünüyor. Birkaç yıl içerisinde yapılacak yeni projelerle bu bölgelerde gayrimenkul fiyatları düşmese de reel olarak gerileyecektir.” dedi.

Yüzde 1,40 oranıyla yatırım yapılmaz

Aylık yüzde 1,40 faizle konut kredisi kullanmanın doğru olup olmadığı sorusunu yanıtlayan Büyükduman, “Türkiye’de ortalama konut kredisi oranları yüzde 1 ile yüzde 1,10 arasındadır. 1,40 ise görece yüksek bir faiz oranıdır. Eğer gerçekten ihtiyaç ise bu orandan konut kredisi kullanılarak konut satın alınabilir. Ancak ihtiyaçtan değil de yatırım amacıyla konut alınacaksa biraz daha beklemekte fayda var. Türkiye’de konut arzları normale dönmüş durumda değil. Konut arzları artar stoklar yükselirse hem fiyatlar dengelenecektir hem de konut kredisi faiz oranları o dönem düşecektir.” ifadelerini kullandı.

Konut satışları arttı veya azaldı diyemeyiz

Büyükduman, “Nisan ayında geçen yıla oranla yüzde 100’ü aşan bir konut satış rakamı ortaya çıktı. Geçtiğimiz yıl Nisan ayı sosyal izolasyonun olduğu dönemdi. Son 5 yılın ortalama Nisan ayı konut satışlarının 100 binler civarında olduğunu görürüz. 2021 Nisan ayında gerçekleşen konut satış rakamları ile konut satışları arttı veya azaldı demek doğru olmaz. Ancak ipotekli konut satışlarının zayıfladığını görüyoruz. Ancak inşaat maliyetlerinde ciddi bir artış meydana geldi. Bu yalnızca Türkiye’ye özgü bir durum değil.” şeklinde konuştu.

Yeniden 0.64 mü?

Kamu bankalarının yüzde 0,64 faizli konut kredisi kampanyalarına yeniden başlayacağı iddiaları hakkında de düşüncesini açıklayan Büyükduman, “Konut kredisi faizlerinde tam kapanmanın ardından normalleşme döneminde geçen yıl olduğu gibi düşürüleceğine dair beklenti içerisinde olan ciddi bir kesim var. Ancak Merkez Bankası’nın faizleri yüzde 19 civarında ve yakın bir zamanda da büyük bir faiz indirimi olma ihtimali dahi yok. Ancak yine de burası Türkiye. Kapanma sürecinin ardından kamu bankaları yine inisiyatif alabilir. Ben çok beklemediğimi söyleyemem ama sektör içerisinde buna dair sesler yükselmeye başladı.” açıklamasını yaptı.

Emlak365

Gayrimenkul Piyasası Araştırması 2020

İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. (İGD), “Gayrimenkul Piyasası Araştırması 2020” adıyla, İstanbul konut piyasasında kira-fiyat ilişkisi, konutun kirasına göre beklenen kira çarpanı ve dünyada kira çarpanı başlıklarını da içeren bir araştırma yaptı. Buna göre İstanbul’da pandemi döneminde konut kredi faiz oranlarındaki düşüş, geri ödemesiz kredi koşulları gibi finansal faktörler kira piyasasında belirleyici oldu. Ekim ayında üniversitelerin uzaktan eğitime başlamasıyla kentte konut fiyatları da kira çarpanları da yükselişe geçti.

Geniş katılım sağlandı

İGD’nin, eylül ayında yaklaşık 130 gayrimenkul danışmanından aldığı 500 adedi aşkın satış ve kiralama verileriyle tamamladığı araştırmasına göre, sosyal hayatlarımızı kısıtlayan pandemide, okulların ve üniversitelerin kapalı olması, ekonomik aktivitenin yavaşlaması gibi nedenlerle kirala-ma piyasası zayıflama gösterdi. Araştırmayı değerlendiren İGD Sorumlu Değerleme Uzmanı Dr. Ahmet Büyükduman, İstanbul’da 2019 yılında 248 ay olan ‘ortanca kira çarpanı’nın, 2020 yılında 250 aya yükseldiğini söyledi. Büyükduman, “Kira çarpanının, amortisman süresi olduğunu ve evin değerine, zamana, talebe ve lokasyona göre değiştiğini kaydeden Büyükduman, örneğin İstan-bul’da 500 bin TL civarında bir evin kira getirisinin 2.000 TL olduğunu, bu durumda kira çarpanının 250 olduğunu söylüyor. Yani eve verdiğiniz 500 bin TL’nin tamamını, kiradan geri alma süreniz toplamda 250 ay” dedi.

Fiyat arttıkça geri dönüş süresi uzuyor

Araştırmayı değerlendiren İGD Sorumlu Değerleme Uzmanı Dr. Ahmet Büyükduman, İstanbul’da 2019 yılında 248 ay olan ‘ortanca kira çarpanı’nın, 2020 yılında 250 aya yükseldiğini söyledi. Büyükduman, “Kira çarpanının, amortisman süresi olduğunu ve evin değerine, zamana, talebe ve lokasyona göre değiştiğini kaydeden Büyükduman, örneğin İstanbul’da 640 bin TL civarında bir evin kira getirisinin 2.500 TL olduğunu, bu durumda kira çarpanının 257 olduğunu söylüyor. Yani eve verdiğiniz 640 bin TL’nin tamamını, kiradan geri alma süreniz toplamda 257 ay” dedi.

“600 bin TL’nin altındaki konutlarda kira çarpanları yükseldi”

“2019 yılına kıyasla pandeminin hüküm sürdüğü 2020 yılında, özellikle 600 bin TL’nin altındaki konutlarda kira çarpanları yükseldi” diyen Büyükduman, şunları söyledi: “Ekonomik anlamda salgının olumsuz etkisini azaltmak üzere başlatılan düşük faizli konut kredisi kampanyalarının, 600 bin TL değerine kadar olan konutların fiyatını yukarıya çekerek, kira çarpanlarının artmasına neden olduğu görünüyor. İstanbul’da 600 bin TL’nin üzerindeki konutlarda ise kira çarpanı düştü. Araştırmamızın 2020 yılı Eylül ayında yapıldığı dikkate alındığında, 2020 yılı Haziran ve Ağustos aylarındaki 750 bin TL’ye kadar kullanılan kredilere, düşük faizli konut kredisi uygulanması bu durumda etkili.”

“Konut fiyatları artış eğilimine girdi”

İstanbul’un kira çarpanı göstergesi açısından, Dubai, Bangkok, Lima ve Moskova ile benzerlik gösterdiğini de kaydeden Büyükduman değerlendirmesinde, İstanbul konut piyasasında pandemi sürecinin etkisini ise şöyle aktardı: “COVID-19 salgını konut piyasasını da yakından etkiledi. Pan-demide okulların kapalı olması, ekonomik aktivitenin yavaşlaması gibi nedenlerle kiralama piyasası zayıflama gösterdi. Diğer taraftan konut arzındaki azalma nedeniyle, konut fiyatları artış eğilimine girdi. Özellikle üniversitelerin uzaktan eğitime geçmesinin kiralama piyasası üzerindeki olumsuz etkisi, ekim ayında çok daha belirgin oldu. 2021 yılı için öngörümüz, kira çarpanlarının yukarı yönde seyretme ihtimalinin yüksek olduğu yönünde.”

İstanbul’da en iyi kira dönüşü 500 bin TL’ye kadar olan konutlarda

İstanbul’da yatırımlık konut alımı için tavsiyelerde de bulunan Büyükduman, “Kira geri dönüşüne baktığımız zaman, 500 bin TL’ye kadar konutları yatırımlık olarak değerlendirebiliriz. Kira çarpanları, konutların değerine bağlı olarak artıyor. İstanbul’un çeperlerinden, merkezi semtlere doğru gidildikçe konut fiyatları arttığından, merkezi semtlerde kira çarpanları da yükseliş gösteriyor. Konut yatırımı yapılırken bunlar göz önünde bulundurulmalı” dedi.