Üst gelir grubu bile ayakkabı ve giyimden kıstı

Bir önceki yıl tüm caddeler toplamında boş olan 86 mağazanın 2021 yılında 55 tanesi kiralandı. 2020 yılında gerçekleşen yeni kiralama işlemlerinin %27’si yeme-içme sektörüne aitken, 2021 yılında bu oran işlemlerin %30’una denk gelerek en çok işlem gören sektör konumunda olup, giyim ve ayakkabı kategorisinde ise bir önceki yıla kıyasla %36’dan %28’e düşüş kaydedildi.

Pandeminin etkileri azaldı

Dünyanın önde gelen gayrimenkul danışmanlık şirketi Cushman & Wakefield’ın, Avrupa yakasında İstiklal Caddesi ve Rumeli, Teşvikiye, Vali Konağı ve Abdi İpekçi’yi kapsayan Nişantaşı Bölgesi ile Anadolu yakasındaki Bağdat Caddesi olmak üzere İstanbul’un 3 ana caddesini inceleyen sekizinci ‘İstanbul Alışveriş Caddeleri’ raporunu yayımladı. Rapora göre toplam kiralama hacmi, hem işlem sayısı hem de metrekare bazında artış gösterdi: Üç ana cadde toplamında kiralama işlemleri sırasıyla; 2018 yılında 139, 2019 yılında 112, 2020 yılında 128 ve 2021 yılında 137 olarak gerçekleşti.

İstiklal Caddesi toparlanıyor

Raporda, İstanbul’un en önemli kültür, turizm ve ticaret merkezlerinden biri olmaya devam eden İstiklal Caddesi’nde, 2021 yılında pandeminin fiziksel perakende pazarında yarattığı olumsuz etkinin öncesinde değişen ziyaretçi profili doğrultusunda oluşan ön yargı ile caddenin popülerliği olumsuz etkilendi. Fakat normalleşme adımları, ön yargının giderek azalması ve tamamlanan kentsel yenileme çalışmaları ile cadde tekrar sosyalleşme mekanı fonksiyonuyla ön plana çıkmaya başladı. Bu ibareler doğrultusunda caddenin pozitif yönlü bir toparlanma süreci içerisinde olduğu gözlemlendi.

Öte yandan, pandeminin olumsuz etkisinin kademeli olarak ortadan kalkması ardından perakendede yaşanan canlanma ile İstiklal Caddesi’nde mağaza arzında hafif bir artış kaydedildi. Özellikle; bir önceki yıl güç kaybeden yeme – içme ve aksesuar – kozmetik kategorilerinde önemli artışlar görülürken, giyim ve ayakkabı kategorisinde kaydedilen kısmi düşüş 2021 yılında da devam etti. Ayrıca cadde üzerindeki boş mağaza sayısı geçen yıla oranla %40 azaldı.

Kiralamalar eski günleri özlüyor

Kiralama işlem hacmi; 2021 yılından önce son üç yıldır, metrekare ve sayı bazında azalma kaydetti.

2021 yılında ise kiralama işlem hacmi sayı bazında pandemiye oranla artış göstermiş olsa da; metrekare bazında pandemi öncesindeki seviyeleri henüz yakalayamadı. Artış hızında pandeminin etkisiyle duraksama dönemine giren toplam arz, tamamlanan inşaat çalışmalarının ardından yükseldi.

Yine pandeminin etkileri doğrultusunda artış kaydeden boşluk oranı; 2021 yılında artan arz doğrultusunda hafif bir artış gösterdi. Kiralama işlem hacmi ve sayısı önemli ölçüde artarken, boş mağaza sayısında düşüş kaydedildi. Cadde üzerinde, 2021 yılında toplam 35 kiralama işlemi gerçekleşirken, boş mağaza sayısı 14’e düştü.

Hafta sonunda Bağdat Caddesi’ndeyiz

Rapora göre hem İstanbul’un en uzun hem de Anadolu Yakası’nın en gözde alışveriş caddesi olma özelliklerini bir arada barındıran Bağdat Caddesi’nde, 2021 yılında bir önceki yıla göre benzer seviyede kaydedilen perakende arz sayısı 346 olan caddede, kentsel yenileme çalışmaları alışveriş caddeleri arasında en yoğun seyretmeye devam ederken, bu sayı geçen seneye kıyasla %20 oranında düşüş gösterdi.

Bağdat Caddesi’nde, boş mağaza sayısı normalleşme adımlarının ardından bu yıl da azalan eğilimini korumuş ve boşluk oranı geçen yıla oranla %17’den %13’e düştü. Böylelikle Bağdat Caddesi son beş yıldır gittikçe azalan boş mağaza sayısıyla caddeler arasında öne çıktı. 2021 yılında diğer caddelerde olduğu gibi Bağdat Caddesi’nde de ziyaretçi sayılarında artış kaydedilmiş ve hafta içi ziyaretçi sayısı bir önceki yıla göre %30 arttı.

Ayrıca pandemi öncesi dönem olan 2019 yılı ile karşılaştırıldığında hafta içinde %12’lik artış gözlemlenirken, hafta sonu 2 katından fazla bir oranla artış olması dikkat çekti. Böylece, Bağdat Caddesi 3 ana cadde arasında 2019 yılına oranla hafta sonu ziyaretçi sayısında en fazla artış gösteren cadde oldu. Bir önceki yıl yükselişe geçen yeme-içme sektörü Bağdat Caddesi’nde devamlılığını korurken bu kategorideki mağaza sayısında önemli ölçüde artış kaydetti.

Ayrıca, ev eşyası, hediyelik eşya, telekomünikasyon ve eczane gibi tüm kategorilerde artış yaşanmış olması dikkat çekti. Bunun yanı sıra, giyim-ayakkabı ve aksesuar-kozmetik kategorilerinde durağanlaşma gözlemlendi. Genel olarak bakıldığında ise caddedeki mağaza sayılarında artış görüldü.

Adet aynı ama metrekare büyüdü

Bağdat Caddesi’nde 2021 yılında kiralama işlem sayısı aynı kalmasına karşın, metrekare bazında geçen yıla kıyasla büyük işlemler gerçekleşti. Kiralama işlemlerinin toplamında bir önceki yıllara oranla ciddi bir artış kaydedildi. Kaydedilen bu işlemlerin büyük çoğunluğu yeni kiralama anlaşmalarından oluşurken, geçen sene Bağdat Caddesi özelinde %30 oranında kaydedilen yer değiştirme projeleri bu yıl %10 oranıyla sınırlı kaldı.

Lüks azaldı

Bağdat Caddesi üzerinde bir önceki yıla kıyasla giriş yapan markalar yeme – içme, giyim ve ayakkabı, başta olmak üzere tüm kategoriler genelinde ulusal ve uluslararası markalarda dengeli bir dağılım kaydedilirken, lüks marka sayısı bir önceki yıla göre az da olsa azalırken, uluslararası marka sayısı ise neredeyse aynı kaldı.
Yeni nesil kahve işletmeleri ve restoranlar Nişantaşı bölgesini cazip kılıyor

Raporda, Avrupa Yakası ve İstanbul’un en önemli lüks perakende merkezi olan Nişantaşı Bölgesi’nde pandeminin etkisiyle önemli bir düşüş gösteren yaya trafiği, tüm caddelerde olduğu gibi Nişantaşı Bölgesi’nde de artış gösterdi ve bu artış hafta içi %50 oranında gerçekleşti.

Perakende arzı bu yıl az bir düşüşle 372 mağaza olarak kaydedilen Nişantaşı Bölgesi’nde, geçtiğimiz yıl boş olan 27 mağazanın yarısından fazlası kiralandı. 2021 yılında kiralama hacmi sayı bazında azalma kaydetse de metrekare bazında incelendiğinde pandemi öncesi dönemden bile fazla bir artış gösterdi. Bu bağlamda son 3 yıldır %7 olan boşluk oranı bu yıl düşerek %5 kaydedildi.

Nişantaşı Bölgesi’nde, tüm kategoriler incelendiğinde sektör dağılımında önemli bir farklılık görülmezken, bir önceki yıl giyim ve ayakkabı kategorisinde görülen düşüş bu yıl değişerek, yükselişe geçti. Aksesuar ve kozmetik sektöründe geçen sene pandemiye rağmen devam eden yükselme trendi bu sene de sürekliliğini korudu.

Yeme – içme sektörüne ait mağaza sayısında bu senede önemli bir değişim kaydedilmezken, pandemiyle duraklamaya giren yeme – içme kategorisinde kiralama işlemleri bu yıl da Nişantaşı Bölgesi’nde dengede kaldı.

2020-2021 yılları içerisinde toplamda 55 kiralama işlemi, 18’i Abdi İpekçi’de, 12’si Rumeli Caddesi’nde, 11’i Vali Konağı’nda ve 14’ü Teşvikiye’de olmak üzere gerçekleşti. 2021 yılında Nişantaşı Bölgesi’nde kiralama işlem sayısında bir önceki yıla kıyasla 2 katına çıkan Teşvikiye öne çıkarken, diğer caddelerde kiralama işlem sayısında kayda değer bir değişiklik gerçekleşti.

E-ticaretteki büyüme, fiziksel perakendeyi dönüştürdü

Verileri değerlendiren Cushman & Wakefield Yönetim Kurulu Başkanı Tuğra Gönden, “Pandemi sonrası doğan sosyalleşme, açık havaya erişim ihtiyacı ve özlemi beraberinde fiziksel perakendenin senelerdir süren toparlanma evresini geride bırakarak, yükseliş dönemine girdiğini ve perakendeciler üzerindeki baskının azaldığını görüyoruz. Özellikle, açılışları gerçekleşen yerli ve yabancı firmaların yeni yatırımlarının İstanbul’un alışveriş caddeleri cazibesinin artışındaki etkisi yadsınamaz.” diyerek fikrini dile getirdi.

Projenin en ilgi çekici noktası; açık hava etkinliklerine ev sahipliği yapacak çağdaş bir meydan düzenlemesinin de yer alması. Abdi İpekçi Caddesi uluslararası kültür-sanat etkinliklerinin vazgeçilmez adresi olmaya aday. Su, elektrik ve doğalgaz altyapısının yenilenmesini de içeren projede; Abdi İpekçi Caddesi’nin kaldırımları, taşıt yolu, elektrik direkleri ve peyzajı sil baştan yapılıyor.

“Yeni planlamada öncelik yayalara ait!”

Abdi İpekçi Caddesi’nde hizmet veren restoran ve kafeler, içinden geçmekte olduğumuz Pandemi süreci de göz önünde bulundurulduğunda açık alan kullanımına devam ederken modern kentlerde olduğu gibi, kaldırım kullanımında öncelik yayalara verilecek. Mimari tasarım aşamasında hassasiyetle önem verilen nokta ise; “Engelsiz Yaya Ulaşımı” hedefiyle, engelli bireylerin ve çocuklu ailelerin en rahat şekilde kullanabileceği kaldırımların hayata geçirilmesi oldu.

“Caddeye ilgi daha da artacak”

Şişli Belediye Başkanı Muammer Keskin, hayata geçirilen projenin ardından 600 metre uzunluğundaki Abdi İpekçi Caddesi’nin İstanbul’a yeni bir soluk getireceğini ifade etti. Pandemi sonrası açık alanda sosyalleşmenin öne çıkacağı bu dönemde, Abdi İpekçi Caddesi’ni eskisinden de iyi duruma getireceklerini vurgulayan Keskin, “Caddedeki komşularımızla, paydaşlarımızla görüştük ve ortak bir karar aldık. Belediye olarak, altyapı desteğini veriyoruz. Nişantaşı Abdi İpekçi Caddesi’ni Güzelleştirme Derneği öncülüğünde de üstyapı işleri ilerliyor. Bu çalışma ile kaldırımların üçte ikisi yayaların olacak. Yürümekte zorlandığımız kaldırımlar yenilenecek. Ayrıca, gerçek bir meydan fonksiyonu kazandıracağımız Abdi İpekçi Meydanı’nı da kültür sanat etkinliklerine açacağız. Şişli’de Abdi İpekçi Caddesi’nden sonra Rumeli Caddesi’nde de yenileme ve düzenleme çalışmalarımıza başlayacağız” dedi.

Bir zamanlar emlak fiyatlarının yüksekliği ile anılan İstanbul’un dört büyük alışveriş caddesi dönüşüm yaşıyor. Bağdat, İstiklal ve Abdi İpekçi Caddelerinde fiyatlar eskisine göre daha makul. Marka karmalarında da ciddi bir değişim var…

Onların diğer ismi prestij

Bu değişim her üçünde faaliyet gösteren firmalara da yansıdı ve özellikle İstiklal ve Bağdat Caddelerimin adeta marka karması değişti. Bu durum, gayrimenkul danışmanlık şirketi Cushman & Wakefield tarafından hazırlanan 4. İstanbul Alışveriş Caddeleri Raporu’nda da açıkça görülüyor.

Rapora göre, 2017’de yaya trafiği önceki yıla kıyasla İstiklal Caddesi’nde yüzde 11, Bağdat Caddesi’nde de yüzde 27 düştü. Lüks markalara ev sahipliği yapan Nişantaşı Abdi İpekçi Caddesi’nde geçen yıl kentsel yenileme çalışmaları ve boşluk oranlarının artması nedeniyle Nişantaşı bölgesinin genelinde yaya trafiği hafta içi 2016’ya göre yüzde 19 düşerken, ara ve arka sokaklarda artan restoran ve kafelerle ziyaretçi sayısı hafta sonu ise yüzde 12 arttı.

Verileri değerlendiren Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Toğrul Gönden, ana cadde pazarı, döviz kurundaki dalgalanma. Perakendedeki büyümenin yavaşlaması ve kentsel yenileme çalışmaları göz önüne alındığında ana cadde pazarının bir süre daha kırılgan olmayı sürdüreceğini ifade ederek, “Buna rağmen Bağdat Caddesi’nin umut vadederek daha hızlı düzeleceğini tahmin ediyoruz” dedi.

Dönüşüm Cadde’yi etkiledi

Bağdat Caddesi’nde 2016’da 27 adet olan kentsel yenileme proje sayısı geçen yıl itibarıyla 41’e ulaştı. Artan boş mağaza sayısı ve inşaat halindeki binaların yanı sıra yaklaşık 2 bin konutun yarım kalmasıyla birlikte ziyaretçi sayısında hem hafta içi hem de hafta sonu ciddi düşüş oldu. Cadde’de 2016’da boş olan 42 mağazanın yüzde 50’si son bir yıl içerisinde kiralandı.

Toplamda gerçekleşen 43 kiralama işleminin 26’sını yeni girişler oluşturdu. Açılması beklenen global markalar ile kira seviyelerinin dövizde yaşanan volatilite nedeniyle düşmeye devam etmesi sonucu Bağdat Caddesi’nin daha hızlı toparlanması bekleniyor.

Fiyatlar nereden nereye geldi?

TSKB Gayrimenkul Değerleme verilerine göre, Bağdat Caddesi’nin Bostancı-Suadiye hattında 2016’da 10-13 bin TL aralığında olan konut metrekare satış fiyatları 2017’de 8-10 bin TL’ye, 2016 yılında 35-45 TL m2/ay olan konut kiraları da 2017’de 28-35 TL arasına geriledi. Aynı hattaki işyeri satış fiyatları da 2016 yılında 23-32 bin dolar/m2 iken 2017’de 20-28 bin dolar/m2’ye indi.
Suadiye-Caddebostan hattında 2016’da 14-18 bin TL aralığında olan konut metrekare satış fiyatları 2017’de 11-14 bin TL’ye, 2016’da 47-60 TL m2/ay konut kiraları 2017’de 37-47 TL arasına indi. Aynı hattaki işyeri fiyatları 2016’da 27-34 bin dolar/m2 iken 2017’de 24-30 bin dolar/m2’ye geriledi.

Caddebostan-Kızıltoprak hattında ise, 2016’da 12-15 bin TL aralığında olan konut metrekare satış fiyatları 2017’de 10-13 bin TL’ye, 2016 yılında 42-52 TL m2/ay olan konut kiraları da 2017 yılında 35-45 TL seviyesine geriledi. Aynı hattaki işyeri satış fiyatları da 2016’da 20-28 bin dolar/m2 iken 2017’de 18-26 bin dolar/ m2’ye düştü.

İstiklal’deki gayrimenkul hareketi

Her geçen yıl farklılaşan yüzü, 2013 ve 2016 seneleri sonrası artan güvenlik endişesi, nostaljik tramvayın 2017 Ocak ayı itibariyle bakıma alınması gibi nedenler Beyoğlu İstiklal Caddesi’ndeki yaya trafiğini etkilerken, bu olumsuz manzara Cadde’nin perakende yapısında önemli değişimlere neden oldu.

Cushman & Wakefield tarafından hazırlanan 4. İstanbul Alışveriş Caddeleri Raporu’na göre, İstiklal, ana caddeler içerisinde halen en kalabalık cadde olmasına rağmen özellikle artan kentsel yenileme ve yol çalışmaları nedeniyle 2017’de hem hafta içi hem de hafta sonunda yaya trafiğinde yüzde 11 oranında düşüş yaşadı.

2017 itibariyle hazır giyim mağaza sayılarında azalma gözlemlenen İstiklal Caddesi’nde, özellikle aksesuar ve kozmetik markalarında artış olduğu kaydedildi. Caddede önemli değişikliklerden biri de yeme-içme sektörüne doğru kayan ilgi. 2016 yılındaki boş olan 23 mağazanın, 2017 itibariyle ancak 12’sinini kiralanabildiği İstiklal’de bu mağazalardan beşi yeme-içme firmalarına yapıldı.

Şu an yenileme sürecinde olan, tarihi pasajların (Rumeli Han, Narmanlı Han, Elhamra Han, Avrupa Pasajı, Hazzopulo Pasajı) önümüzdeki dönemde devreye girmesi ile birlikte İstiklal Caddesi’nin perakende konseptinde de bir hareketlenme yaşanacağı vurgulanıyor.

Öte yandan, istiklal Caddesi’ndeki gayrimenkul hareketi, dükkanların lokasyonu itibariyle iki bölgede inceleniyor. Birinci bölge Taksim Meydanı ile Galatasaray Lisesi’nin bulunduğu bölge. İkinci bölge ise Galatasaray Lisesi’nden Tünel’e doğru olan bölge. Taksim Meydanı’ndan Tünele doğru gittikçe dükkan kiralarının gerilediği görülüyor. Dolar üzerinden kiralanan ve genellikle kur sabitlemesi yapılmayan dükkanlarda birinci bölgede kiraların aylık metrekarede 115-250 dolar civarlarında olduğu görülürken ikinci bölgede kiralar aylık metrekarede 40 dolara kadar düşüyor.

Nişantaşı’nda kiralama hacmi

Cushman & Wakefield’in raporuna göre, Nişantaşı’nda toplam kiralama hacmi geçen yıl 2016’ya göre geriledi. Söz konusu düşüşte, özellikle Teşvikiye ve Abdi İpekçi’de yoğunlaşan kentsel yenileme çalışmaları etkili oldu.

2017’de bir önceki yıla kıyasla inşaat sayısı sekizden 16’ya çıkarken, metrekare bazında ise yüzde 92’lik artış kaydedildi. Nişantaşı’nda 2017 yılı içerisinde yapılan 31 kiralama işleminin 11’i Abdi İpekçi’de, beşi Rumeli Caddesi’nde, altısı Teşvikiye ve dokuzu Vali Konağı Caddesi’nde gerçekleştirildi. Toplamda gerçekleşen kira işlemlerinin neredeyse yarısı (14 tanesi) hazır giyim kategorisinden olup, bu kategorideki işlemlerin yüzde 64’ü ise ulusal markalar tarafından yapıldı.

Rapora göre, Nişantaşı bölgesinde artan kentsel yenileme çalışmaları ve boş mağaza sayısı nedeniyle hafta içi yaya trafiğinde bir düşüş yaşansa da, özellikle ara sokaklarda yer alan yeni nesil kahve dükkanları ve restoranların tercih edilmesi, Nişantaşı’ndaki yaya trafiğini bir nebze arttırdı.

Uzmanlar ne diyor?

Gamze ERTAŞ KARCIOĞLU
TSKB Gayrimenkul Değerleme Kurumsal Kalite ve İş Geliştirme Yönetici Yardımcısı
“İhtiyaç fazlası konut birikimi yaşanıyor”

Bağdat Caddesi’nde inşa edilen çok sayıda konut ile birlikte, arz talep dengesinin gerçekleştirilemediği görülüyor. Bunun sonucu olarak da, dönüşümün yoğun olarak yaşandığı Bağdat Caddesi ve yakın çevresinde ihtiyaç fazlası konut birikimi yaşandığı söylenebilir. Pazarda ihtiyaç fazlası ürün birikmesi ve alım gücünün artmaması, Bağdat Caddesi’ndeki konut satış ve kira fiyatlarında düşüş yaşanmasına neden oldu. Ayrıca, Cadde üzerinde yer alan dükkan doluluklarında da, yaşanan dönüşüm süreci ve döviz kurlarındaki dalgalanmalarla birlikte düşüş yaşandığı görüldü. Kentsel dönüşümle birlikte ihtiyaç fazlası ürün birikmesinin ve döviz kurlarındaki dalgalanmaların bölgedeki konut ve iş yeri etkisini bölgesel bazda incelediğimizde önemli değişimlerin gerçekleştiğini görüyoruz.

Aykut CELEP
Re/Max Forever Taksim Merkez Ofisi Gayrimenkul Danışmanı
“Hava parası, devir ücreti kalmadı”

İstiklal, Bağdat ve Abdi İpekçi caddeleri öncelikle İstanbul’un ticari anlamda kalbi niteliğindedir. Döviz kurlarında yaşanan dalgalanmalar, ekonomik belirsizlikler, kentsel dönüşüm ve çevre düzenlemeleri adı altında yapılan plansız hareketler ne yazık ki önce bu caddeleri etkiliyor. Bu etkiler 2015 yılından bu yana artarak devam etti. Öyle ki hava parası, devir ücreti kalmadı. Döviz olarak kiralama tamamen bitti.

Önceden boş dükkan ve mağaza bulmak imkansızken şimdilerde onlarca dükkan uzun süredir kiralık. Birçok ünlü marka cadde mağazalarını kapattı. Artık yoğunluk Ortadoğulu yatırımcılar üzerinde. Tüm yatırımcılar ve yeni mağaza açmak isteyen zincir markalar yukarıda belirttiğimiz olumsuzlukların ortadan kalkmasını bekliyor.

Tahminimiz 2018’de durgunluğun bir ölçüde devam edeceği yönünde. 2018’in gidişatı önümüzdeki dönemler için belirleyici olacaktır. Ancak şunu da unutmamalıyız, her inişin bir çıkışı olacaktır. Bu caddeler İstanbul’un ötesinde Türkiye’nin can damarlarıdır. Eski günlerine en kısa sürede dönmesi en büyük dileğimiz.

Melih TAVUKÇUOĞLU
AYİDER Başkanı
“Cadde’de konut stoğu yüzde 10 düzeyinde”

Bağdat Caddesi’nde 5 bin binanın yenilenme çalışmalarının devam ettiği tahmin ediliyor. Bağdat Caddesi ve çevresinde yüzde 10 kadar bir konut stoğu söz konusu. Stoğun daha çok aynı tip mimariye sahip, küçük metrekareli binalarda yaşandığını söyleyebiliriz.

Cadde’de proje geliştiren köklü oyuncular ise yapsatçı oldukları için bölgenin ruhuna uygun konut üretebiliyorlar ve finansman modellerini bu doğrultuda şekillendiriyorlar. Bölgede 100 kadar olan müteahhit firma sayısı son yıllarda 500’ü buldu. Firma işi almak için hak sahibine olması gerekenden fazlasını taahhüt ediyor. Sonra da kazanmak için fiyatı yükseltiyor.

Bağdat Caddesi’ne paralel bölgede hak sahibine yüzde 70 pay verilirken şimdi bu yüzde 85’i buldu. Daha üst kısımlarda ise yüzde 60-65’ten yüzde 75’e geldi. 2017’de fiyatlarda yüzde 30’luk bir düşüş meydana geldiğinden dolayı mağaza ve dükkan fiyatları da uygun bir düzeye geldi. Bu nedenle dünyaca ünlü birçok marka yeniden Cadde’ye giriş yaptı.

Cadde, sadece Türkiye’nin değil, dünyanın da en önemli alışveriş caddelerinden birisi olarak kabul ediliyor. 2017, Bağdat Caddesi için bir toparlanma yılı oldu. Bu yıl Cadde’nin yeniden İstanbul’un gözbebeği konumuna geleceğini söyleyebiliriz. Mevcutta deniz gören büyük daireler kolayca satılıyor.

Ahmet ERKUTOĞLU
AE Mimarlık YKB
“Bağdat Caddesi’ndeki müteahhit sayısı 500’ü aştı”

Bağdat Caddesi’nde 100 projeden 10’u yavaş gidiyor. Diğer bölgelerde sorun yaşayan firmalardan bazıları ellerindeki projeleri devrederek ya da ortak alarak bunu çözmeye çalışıyor. Bazıları da fiyat kırarak satmaya çalışıyor. Bu durum bölgeden alınan iş miktarını etkiliyor.

Eskiden 100 kentsel dönüşüm projesi aldığımız bölgede şimdilerde bu sayı 15’e kadar düştü. Arz fazlalığı ve yavaşlayan satışlar nedeniyle müteahhitler artık gelen teklifleri değerlendirmiyor.
Eskiden yüzde 75 olan kat karşılığı anlaşma oranları yüzde 65-68’lere geriledi. Bağdat Caddesi’nde çalışan müteahhit sayısı 500’ü aştı. Sayı artınca rekabetin getirdiği yakıcı problemler de arka arkaya ortaya çıkmaya başladı.

Cadde’ye gireyim de nasıl olursa olsun mantığıyla hareket eden müteahhitlere kat sahiplerinin yüksek beklentileri eklenince işler tıkanmaya başladı. Birçok müteahhit kaynak probleminden dolayı darboğaza girdi. Caddenin sorunlarına gayrimenkuldeki genel fiyat düşüşü de eklendi. Bölgede fiyatlar yüzde 30-35 oranında düştü.

Cushman Wakefield 4. İstanbul Alışveriş Caddeleri Raporu’ndan başlıklar

• Ana alışveriş caddeleri, döviz kurundaki dalgalanmalar, ekonomik baskılar ve kentsel yenileme çalışmaları göz önüne alındığında bir süre daha kırılgan olmaya devam edecektir. Buna rağmen, Nişantaşı ve Bağdat Caddesi’nin umut vaat ederek daha hızlı düzeleceğini tahmin ediyoruz.
• Nişantaşı 2016 senesine göre, ikincil caddelerdeki restoran ve kafelerin sayesinde artan hafta sonu ziyaretçi sayısıyla toparlanma sinyallerini veriyor.
• Bağdat Caddesi ise Beymen’in en büyük cadde mağazasının Suadiye’deki açılışı, düşen kira seviyeleri ve 2018 senesinde açılması beklenilen Chanel, Eataly, Apple ve Samsung mağazalarının da olumlu etkisiyle çok daha kuvvetli bir geleceğe hazırlanıyor.
• İstiklal Caddesi’nin ise üst segment yeme-içme ve kültürel aktivitelerden ziyade yerel hazır giyim pazarı ve daha düşük profilli yeme-içme mekanlarına doğru dönüşümünü devam ettireceğini düşünüyoruz.
• Özellikle profilin Ortadoğulu ziyaretçi ihtiyaçlarına kaymış olması ve 2019 senesi ilk çeyreğe kadar sürecek olan AKM projesi ise İstiklal Caddesi’nin daha uzun bir süre eski halini bizlere yaşatamayacağını gösteriyor. Ancak başarılı biteceğine inandığımız AKM projesi sonrasında, İstiklal’in meydan bölgesinden başlayarak aşağıya doğru inecek bir toparlanma olacağını umuyoruz.

Okhan Şentürk-Para

Yabancı yatırımcı için cazip

Birçok yatırımcının otel için yer aradığı bir bölgede bulunan binanın, Maçka Abdi ipekçi Caddesi üzerindeki konumu ve Boğaz manzarası ile de yabancı yatırımcıların ilgisini çekmesi bekleniyor. 7 normal kat, beş bodrum katı, zemin kat, iki asma kat ve çatı katından oluşan bina, LEED Gold Sertifikasına sahip.

Mecidiyeköy’deki bina satılamamıştı

Türk Telekom’un 2 Aralık 2015’te kapalı zarf usulüyle satışa çıkarılan Mecidiyeköy Türk Telekom Genel Müdürlük binası için 80 milyon TL’lik satış bedeli belirlenmiş ancak bina satılamamıştı. 16 katlı, yaklaşık 12 bin 680 metrekare alana sahip binanın bu yıl yeniden satışa çıkarılacağı belirtiliyor.