Büyümenin lokomotifi ne durumda?

Turgay Tanes sektörün en büyük atılımı gerçekleştirdiği 2003 yılından bu yana gelinen noktayı vurgulayarak şu değerlendirmelerde bulundu; “Türkiye’de gayrimenkul sektörünün en büyük çıkış yaptığı yıl 2003 yılıdır. 14 yıllık sürede 1 buçuk yıllık kriz dönemini dışarıda bırakırsak, sektör sürekli olarak, bazen çift bazen tek hanenin en üst basamağında büyümeler kaydetti. Bu nereden kaynaklandı diye bakacak olursak, 70 ve 90’lı yıllar arası alternatif yatırım araçlarının çok yüksek getiri sağladığı, hatta bir yerli araba fabrikasına para yatırıp 4-5 ay sıra bekledikten sonra alınan aracın 2 sene kullanıldıktan sonra iki katı fiyatına satıldığı dönemlerdi.

Türkiye’de alternatif yatırım araçlarının faizlerinin düşürülmesi ve deprem gibi farklı kaygıların oluşması ile değişim yaşandı ve yatırımlar gayrimenkule yöneldi.

2014’ten itibaren gayrimenkul artık bir sosyal güvence haline geldi ve sonrasında müthiş bir süratle AVM yatırımları başladı. O dönem AVM’lerde Türkiye ortalaması 1000 kişi başına 30 m2, Avrupa’da 300 m2 iken dinamik girişimci iş adamlarımız öyle bir yatırım yaptı ki bir anda 170-180 m2 seviyelerine ulaştık. Ardından 2008’de AVM’lerde sıkıntı olunca yatırımcı/perakendeci müzakereleri başladı. Yatırımcılar hızlı bir şekilde ofis ve konut piyasasındaki kar beklentisinin yüksek olması nedeniyle bu sektörlere giriş yaptı. Ardından da otel furyası başladı.

Gayrimenkulün alt segmentlerinde yolculuk birbirleriyle iç içe olmakla birlikte böyle bir seyir izledi. Bu yolculuğun sonunda gelinen noktada şu anda İstanbul’da 4,9 milyon m2 ofis binası var, bu rakam bir yıl içinde 6 milyon m2’ye dayanacak. Yine İstanbul’da 11 milyon 400 bin m2 kiralanabilir AVM alanı mevcut, bunun da bir yıl içerisinde 13 milyona erişmesi bekleniyor. Tüm bunlar sektörün olgunlaştığının göstergeleridir.”

Kentsel dönüşüm hızlı yol almıyor

Kentsel dönüşüm konusuna da değinen Tanes, bu konudaki görüşlerini şöyle dile getirdi;

“Kentsel dönüşüm işi pek o kadar iyi ve hızlı bir şekilde gitmiyor. Bu gidişatın yavaş olmasının sebebi; hem aşırı beklenti içinde olan yatırımcılar, hem de hak sahiplerinin yüksek talepleridir.

Kentsel dönüşümde mevzuattan kaynaklanan sorunlar devlet tarafından çözüldü ancak hala yasal boşluk bulmaya çalışan hırslı oyuncular mevcut. Fakat başarılı işlerin yapıldığı yerler de var, Kartal örneğinde olduğu gibi.”

Gayrimenkul Sertifikası çok tercih edilmeyebilir

Gayrimenkul Sertifikası uygulamasının daha önce de denendiğini ve başarısız olduğunu hatırlatan Tanes; bu sebeple insanların bu konuda negatif algıya sahip olduklarına dikkat çekerek, “Bu çok iyi planlanarak halka sunulması gereken bir enstrüman. Şu anda uygulandığı haliyle; 2-2,5 sene sonra tamamlanacak bir projeden sertifika topluyorsunuz 3 yıl içinde asli edimi yapmak istediğinizde, örneğin 1+1 daire için, o sürede ödediğiniz para ortalama 400-450 bin TL’ye tekabül ediyor. O kadar süre içerisinde bu meblağ da yatırım yapabilecek biri satış ofisine gittiğinde bir sürü alternatif ile karşılaşıyor, dolayısıyla gayrimenkul sertifikasını tercih etmesine bir sebep yok.

Bu sertifika öyle olmalı ki; belki 6-7 gayrimenkul üreticisinin havuzunda insanlar eline para geçtikçe alım yapabilmeli ve 4-5 yıl sonra da bir daireyi toparlayınca alabilmeli. Fakat 2-2,5 sene bu paraları toparlamak için yeterli değil” dedi.

Endüstri 4.0 gibi inşaatta da 2.0’a geçilmeli

İnşaat sektörünün de tıpkı sanayide olduğu gibi 2.0 aşamasına geçilmesi gerektiğini vurgulayan Turgay Tanes, bunu şu örnekle açıkladı; “Kent planlaması için standartlar belirlenmeli. Örneğin bir belediye kendi şehrine yönelik Türkiye’nin en iyi mimarlarını bir araya getirerek, o şehrin tarihini de anlatarak 3-4 örnek proje çıkarmalı ve gelen gayrimenkul üreticisine de bu alternatifleri sunmalı. İsteyen istediği projeyi yapamıyor olmalı. Düzenli yapılaşmayı sağlamanın başlıca yolu buradan geçiyor.”