Dönüşümün merkezindeki yapı, Ürümbey Mahallesi, Ürümbey Caddesi No:1/2 adresindeki 132 ada 27 parselde, 2.180,82 metrekarelik alanda bulunuyor.

Projenin toplam bedeli 91 milyon 809 bin 172 TL olarak açıklandı. Ancak burada yeni bir otel binası inşa edilmeyecek. Proje dosyasına göre bina daha önce 140 kişilik özel huzurevi olarak inşa edildi. Yapının turizm konaklama tesisine dönüştürülmesi kapsamında iç mekânlarda gerekli tadilat ve dekorasyon çalışmaları yapılacak.

Huzurevi için inşa edildi, otele dönüştürülecek

Veryansın TV’de Merve Duman imzasıyla yayımlanan habere göre, Gülyalı’daki yapının geçmişi huzurevi yatırımına dayanıyor.

Maysev Sağlık Hizmetleri Ltd. Şti. adına planlanan 140 kişilik Özel Huzurevi Tesisi için 15 Ocak 2020’de dönemin Ordu Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nden “ÇED kapsam dışı” yazısı alındı.

Hazırlanan yeni Proje Tanıtım Dosyası’nda da tesisin geçmişte huzurevi projesi kapsamında yapıldığı açıkça belirtiliyor.

Dosyada, yapının huzurevi olarak inşa edildiği ve faaliyet konusunun değiştirilerek turizm konaklama tesisine dönüştürüldüğü ifade ediliyor. Bu nedenle proje kapsamında bina inşaatı yapılmayacak.

Başka bir ifadeyle 91,8 milyon TL’lik proje, sıfırdan bir otel binasının yapımından ziyade mevcut yapının otel kullanımına uygun hale getirilmesi, iç mekân tadilatları, dekorasyon ve son aşamadaki peyzaj çalışmalarını kapsıyor.

70 oda, 140 yatak kapasiteli 4 yıldızlı otel

Maysev Turizm tarafından hazırlanan proje dosyasına göre mevcut yapı 4 yıldızlı Maysev Otel olarak işletilecek.

Tesiste:

– 70 oda
– 140 yatak
– 4 yıldızlı otel konsepti
– Mevcut yapı üzerinde tadilat ve dekorasyon
– Peyzaj düzenlemesi

planlanıyor.

Proje dosyasında tesisin toplam kapasitesinin 70 oda ve 140 yatağı geçmeyeceği özellikle belirtiliyor.

Proje bedeli 91,8 milyon TL

Maysev Otel için açıklanan proje bedeli 91.809.172 TL.

Bu tutarın mevcut bir yapının turizm konaklama tesisine dönüştürülmesi kapsamında değerlendirilmesi gerekiyor. Proje Tanıtım Dosyası’nda yeni bina inşaatının söz konusu olmadığı, otel odalarının oluşturulması için gerekli tadilat ve dekorasyon çalışmalarının yapılacağı belirtiliyor.

Dönüşümün ardından tesisin son aşamasında peyzaj çalışmaları gerçekleştirilecek. Ardından pazarlama faaliyetlerine geçilerek otel işletmeciliğinin başlatılması planlanıyor.

2021’de huzurevi için yatırım teşviki alındı

Merve Duman’ın veryansintv.com’daki haberinde dikkat çekilen ayrıntılardan biri de yatırımın geçmişte aldığı teşvik belgesi.

Mart 2021’de düzenlenen Yatırım Teşvik Belgesi’nde yatırımın konusu “Huzurevi 140 kişi” olarak yer aldı.

Belgede huzurevi yatırımının toplam sabit yatırım tutarı 15 milyon 754 bin 625 TL, öngörülen istihdam ise 50 kişi olarak gösterildi.

Teşvik kapsamında KDV istisnası, yüzde 80 vergi indirimi, yüzde 40 yatırıma katkı oranı, 7 yıl sigorta primi işveren hissesi desteği ve faiz desteği öngörüldü.

Ancak söz konusu teşvik unsurlarından şirketin fiilen ne ölçüde yararlandığına ilişkin kamuya açık kesin bir bilgi bulunmadığı haber metninde de belirtiliyor.

2017’de arsa tahsisi talebi gündeme gelmişti

Yatırımın geçmişi 2020 ve 2021 yıllarıyla sınırlı değil.

Veryansın TV’nin Merve Duman imzalı haberinde aktarılan Ordu İl Milli Eğitim Müdürlüğü’nün 2017 tarihli açıklamasına göre, şirketin kurucularından Mehmet Adil Yalçın, bölgede huzurevi yapmak istediğini belirterek kamu yöneticilerinden arsa tahsisi konusunda destek istedi.

Yalçın’ın açıklamasında modern bir huzurevinin bölgeye kazandırılması amacıyla arsa tahsisi desteği istediği aktarılıyor.

Ancak haberde de vurgulandığı üzere, 2017’deki arsa tahsisi talebiyle bugün otel dönüşümüne konu olan 132 ada 27 parseldeki yapı arasında doğrudan bağlantı kuran bir belgeye ulaşılamadı.

2023’te tesis yaşlı bakım merkezi olarak anılıyordu

Yatırımın ilerleyen yıllarda da yaşlı bakım tesisi niteliğiyle gündeme geldiği görülüyor.

Temmuz 2023’te dönemin Gülyalı Belediye Başkanı Ulaş Tepe’nin Mehmet Adil Yalçın’la görüşmesine ilişkin açıklamada, Yalçın’ın ilçede yapımı devam eden “Özel Yaşlı Bakım Merkezi’nin sahibi” olarak tanıtıldığı aktarılıyor.

Bununla birlikte kamuya açık kaynaklarda tesisin tamamlandıktan sonra huzurevi olarak faaliyete geçtiğini ve yaşlı kabul ettiğini gösteren bir kayıt bulunmadığı belirtiliyor.

İmar planında da değişiklik yapıldı

Tesisin otelden önceki kullanımına ilişkin önemli değişikliklerden biri de imar planında gerçekleşti.

Ordu Büyükşehir Belediyesi İmar ve Bayındırlık Komisyonu’nun 7 Kasım 2025 tarihli raporunda, 132 ada 27 parselin “Özel Sosyal Tesis Alanı” olarak planlı olduğu aktarıldı.

Parselin kullanımının “Turizm Tesis Alanı” olarak değiştirilmesine yönelik imar planı değişikliği komisyon tarafından uygun bulundu.

16 Ocak 2026 tarihli DAP-2026-001 sayılı Gayrimenkul Değerleme Raporu da plan değişikliği sürecinde gündeme geldi. Komisyon raporunda aktarılan değerleme sonucuna göre taşınmazın mevcut “Özel Sosyal Tesis Alanı” kullanımındaki toplam değeri ile “Otel Alanı” kullanımına geçirilmesi halinde oluşacak toplam taşınmaz değerinin aynı hesaplandığı belirtildi.

Komisyon, plan değişikliğinin gerekçeleri arasında taşınmazın herhangi bir değer artışına tabi olmamasını da gösterdi.

Yeni inşaat yok, mevcut yapı otele dönüşüyor

Maysev Otel projesinin teknik açıdan en önemli ayrıntısı, yeni bir otel binası yapılmayacak olması.

Proje Tanıtım Dosyası’na göre:

– Proje yeri: Ordu, Gülyalı, Ürümbey Mahallesi
– Ada/parsel: 132 ada 27 parsel
– Proje alanı: 2.180,82 m²
– Proje: 4 yıldızlı Maysev Otel
– Oda kapasitesi: 70 oda
– Yatak kapasitesi: 140 yatak
– Proje bedeli: 91.809.172 TL
– Yeni bina inşaatı: Yapılmayacak
– Yapılacak çalışmalar: İç mekân tadilatları, otel odalarının dönüşümü, dekorasyon ve peyzaj
– Önceki kullanım: Özel huzurevi / yaşlı bakım tesisi

Dolayısıyla yatırım, daha önce huzurevi işleviyle inşa edilmiş yapının turizm konaklama tesisine dönüştürülmesi şeklinde ilerleyecek.

Peyzaj çalışmalarının tamamlanmasının ardından pazarlama faaliyetlerine geçilmesi ve tesisin 70 oda, 140 yatak kapasiteli 4 yıldızlı otel olarak faaliyete geçirilmesi planlanıyor.

Projenin yatırım bedeli 263 milyon 676 bin 907,50 TL olarak açıklandı. Toplam 8 bin 275 metrekare alan içerisinde gerçekleştirilecek proje, havalimanı bünyesinde otel olarak kullanılmak üzere daha önce inşa edilmiş alanın tadilat, renovasyon ve iç mekân düzenlemeleriyle yeniden işlevlendirilmesini kapsıyor.

Havalimanının içine 200 odalı otel

Dalaman Havalimanı’nın İç Hatlar Terminali içerisinde planlanan tesis, bodrum, zemin ve üç normal kat olmak üzere toplam 5 katlı olarak tasarlanıyor. Otelde 200 odanın yanı sıra restoran, kafe, bar, spa, spor salonu, kuaför ve toplantı-seminer salonları gibi sosyal ve ticari alanlar bulunacak.

Tesis, klasik şehir otellerinden farklı olarak doğrudan havalimanı yolcularının ihtiyaçlarına göre işletilecek. Uçuş rötarları, aktarmalı uçuşlar, erken saatli seferler ve gece uçuşları nedeniyle konaklama ihtiyacı oluşan yolcular hedef müşteri grubunun başında yer alacak.

Odaların yalnızca klasik gecelik konaklama modeliyle değil, 3, 6 ve 9 saatlik kullanım ile “day-use” modeliyle de kiralanması planlanıyor. Resepsiyon, hızlı check-in/check-out ve büfe-restoran hizmetlerinin ise 24 saat esasına göre çalışması öngörülüyor.

49 yıllık ekonomik ömür öngörülüyor

Projenin ekonomik ömrü 49 yıl olarak hesaplanıyor. Düzenli bakım ve yenileme çalışmalarıyla tesisin kullanım süresinin uzatılması hedefleniyor.

Altan Otel İşletmeleri, oteli Dalaman Havalimanı’nın işletme hakkını elinde bulunduran YDA Havalimanı Yatırım ve İşletme A.Ş. ile imzalanan işletme sözleşmesi kapsamında işletecek.

Sözleşmeye göre işletme süresi 10 yıl olarak belirlenirken, yükümlülüklerin eksiksiz yerine getirilmesi halinde sürenin tarafların yazılı mutabakatıyla uzatılabilmesinin önü açık bırakılıyor.

İşletme bedeli ise KDV hariç 347 bin Euro olarak belirtiliyor. Proje dosyasında bu tutarın hesaplama tarihi itibarıyla KDV hariç 19 milyon 15 bin 600 TL, yüzde 20 KDV dahil ise 22 milyon 818 bin 720 TL karşılığı bulunuyor.

İnşaat 6 ayda tamamlanacak

Projenin inşaat aşamasında yaklaşık 100 kişinin çalıştırılması planlanıyor. İnşaat çalışmalarının 6 ay, ayda 25 gün ve günde 8 saatlik çalışma düzeniyle tamamlanması öngörülüyor.

İşletme döneminde de yaklaşık 100 personelin görev yapması planlanırken, ilerleyen yıllarda istihdamın artırılabileceği belirtiliyor. Tesisin yılın 12 ayı hizmet verebilecek şekilde işletilmesi hedefleniyor.

Proje bedeli ile yapı maliyeti arasında dikkat çeken fark

Yatırımcılar açısından projenin en dikkat çekici noktalarından biri ise maliyet hesaplaması. Proje tanıtım dosyasında toplam yatırım bedeli 263,68 milyon TL olarak belirtilirken, 2026 yılı yapı yaklaşık birim maliyetleri üzerinden yapılan ayrı hesaplamada 8.275 metrekarelik kapalı alan için 362 milyon 858 bin 750 TL yapı maliyeti ortaya çıkıyor.

Bu hesap, 4 yıldızlı oteller için 2026 yılı yapı yaklaşık birim maliyeti olarak belirtilen 43.850 TL/m² üzerinden yapılıyor.

Dolayısıyla iki rakam arasında yaklaşık 99,18 milyon TL fark bulunuyor. Ancak burada önemli bir ayrım var: 362,86 milyon TL’lik tutar, tebliğdeki birim maliyet üzerinden hesaplanan yapı yaklaşık maliyeti; 263,68 milyon TL ise proje dosyasında verilen proje bedeli. Bu nedenle söz konusu rakamların aynı maliyet kalemini ifade edip etmediği yatırım değerlendirmesinde ayrıca dikkate alınmalı.

Dalaman’ın turizm trafiğine doğrudan bağlanacak

Projenin en güçlü yatırım argümanı ise lokasyonu. Dalaman Havalimanı’nın içerisinde konumlanacak tesis, Muğla’nın önemli turizm destinasyonlarına ulaşan yolcu trafiğinden doğrudan yararlanabilecek.

Tesis özellikle uçuş bekleyen yolcular, transit yolcular, uçuş saatleri nedeniyle havalimanında uzun süre geçirmek zorunda kalan misafirler ve kısa süreli konaklama ihtiyacı bulunan müşterilere odaklanacak.

Otelin teknolojik altyapısının uluslararası standartlara uygun şekilde kurulması planlanırken, havalandırma ve iklimlendirme sistemlerinden yangın güvenliğine, asansörlerden soğuk hava depolarına kadar sabit tesisat ve ekipmanların güncel teknolojilerle donatılması hedefleniyor.

Havalimanı içinde 4 yıldızlı tesis

Proje dosyasında tesisin 4 yıldızlı otel olarak hayata geçirilmesi planlanıyor. Toplam 8.275 metrekarelik alanda gerçekleştirilecek yatırımın 200 odalı kapasitesi, tesisi Dalaman Havalimanı içerisindeki önemli konaklama yatırımlarından biri haline getirecek.

Dalaman’ın yalnızca yaz sezonunda değil, yıl boyunca uçuş trafiğine sahip olması ise projenin klasik sezonluk otel yatırımlarından farklı bir gelir modeli oluşturmasına imkân sağlayabilir. Özellikle kısa süreli “day-use” konaklamalar ve gece uçuşları, tesisin oda gelirlerini çeşitlendirebilecek unsurlar arasında bulunuyor.

Emlaknews.com.tr