NEF Global küresel atağın ismi oldu

0

BEĞENDİM

ABONE OL

News

0

Bugünlerde NEF yönetiminin gündemi yeni konseptlerle hem yurt içi pazarda hem de yedi ay önce kurulan NEF Global ile New York, Londra. Washington ve Berlin gibi metropollerde geliştireceği projelerle küresel bir oyuncu olmayı hedefleyen marka gayrimenkul sektörünün sıkıntılı bir süreçten geçtiği bu dönemde önemli hamleler yapıyor.

Timur Holding ve Timur Gayrimenkul Geliştirme Yapı ve Yatırım Yönetim Kurulu üyesi Erden Timur 2019’un ilk yarısında Avrupa ve ABD’de beş ayrı lokasyonda NEF projesinin olacağını söylerken 120 milyon lira sermayeli, NEFEBRD Gayrimenkul A.Ş.’nin de müjdesini verdi.

NEFEBRD Gayrimenkul’ün yüzde 65’inin Nef’in olduğunu söyleyen Timur keyifli bir söyleşi…

Öncelikle NEF Global ile başlamak isterim. O tarafta işler nasıl gidiyor ve hedefleriniz nelerdir?

Yedi ay önce NEF Global’i kurduk ve üçüncü ayında yönetim kurulu toplantısındaki long list’te 62 tane yabancı firma vardı bizimle ortaklık yapmak isteyen. Bugün ise 120 firma bulunuyor. Bu firmalar bizimle ortaklık yapmak istiyor. Bizim fold home konseptiyle projeler gerçekleştirmek istiyorlar. Bizim kuralımız da şu: Bu projeler NEF markasıyla gerçekleşecek.

2019’un ilk yarısında Avrupa ve ABD’de beş ayrı lokasyonda NEF projesi göreceksiniz. Bu ülkeden gayrimenkul alanında küresel ölçekte kendini kabul ettirmiş bir uluslararası marka çıkacak. Bu yalnız ülkemizin değil, bütün dünyanın ihtiyacı.

Yakın dönemde projelerin başlayacağını belirtiyorsunuz. Bunlar nerelerde olacak?

ABD’de önce New York, daha sonra Washington ve Chicago’da projeler yapmayı hedefliyoruz. Yine Londra, sonra da Berlin hedefimizde yer alıyor. Almanya’nın farklı şehirlerini de yakında takip ediyoruz. Ama çok iyi analiz edip olası projeleri ince eleyip sık dokuyoruz. Bizimle ortaklık kurmayı isteyen şirketler, projeler için finansmanı sağlamış ve projeler için ruhsatları almış durumdalar. Bunların sağlanması çok önemli. Kendi konseptimiz, tasarımlarımızla küresel ölçekte önemli bir marka olmaya hazırız.

Küresel ölçekte yedi büyük endüstriyel tasarımcıyla çalışıyoruz. Konutlarımızda kullandığımız kapı kollarından lavaboya kadar birçok ürünün bizim markamızla bizim için tasarımı yapılıyor. Bunu dünyada hiçbir gayrimenkul şirketinde görmezsiniz.

Malum, gayrimenkul sektörü biraz sıkıntılı bir dönem yaşıyor. Bu süreç Nef için nasıl geçiyor?

Geçtiğimiz yıl ve ondan önceki yıl inşaatın devam ettiği 14 şantiyemiz bulunuyordu. Bu yıl bu sayı beşe düştü. Yani son iki yılımız büyük ölçüde teslimatla geçti. Öyle ki, bu süreçte Nef tarihinin en fazla teslimatı yapıldı. Hatta son iki yıldır sektörde en çok teslim yapan firmayız.

İlk altı aylık döneme baktığımızda satışlarımız bir önceki yıla göre yüzde 50 artarak 1 milyar 11 milyon lira oldu. Haziran ve Mayıs bizim açımızdan çok pozitif geçti. Mayıs ayında 220 milyon, Haziran’da ise 209 milyon liralık satış gerçekleştirdik. Yani toplam satışımızın yüzde 40’ı iki ayda gerçekleşti.

“Her şeyi aşk ile yap” diyen Erden Timur, projelerin ilhamını eşi Emine Hanım’dan alıyor…

Satışlarınızdaki bu yüzde 50’lik artışın nedeni nedir?

Bizim iki satış kanalımız bulunuyor. Bunlardan ilki müşterinin form doldurduğu klasik yöntem olan bireysel satış. Diğeri ise alternatif satış kanallarımız. NEF’in alternatif satış kanallarını, İstanbul’da bulunan 900 emlak profesyoneli, ıoo’e yakın yabancı acente ve Anadolu’da 27 ilde bulunan bayiler oluşturuyor.

Normalde bu alternatif kanalların yaptığı satışlar toplam satışımız içinde yüzde 7’lik bir paya sahip olurdu. Oysa bu yılın ilk altı ayında alternatif kanalların toplam satış içindeki payı yüzde 48’e çıktı.

Geçen seneki bireyselle bu seneki bireysel aşağı yukarı aynı. O tarafta değişen bir şey yok, ama alternatif satış kanalları tarafındaki satışlar çok artmış durumda.

Yıl sonu ciro hedefiniz nedir peki?

2,1 milyar liralık bir ciro hedefimiz vardı yıl başında. Bu hedefe doğru ilerliyoruz. Elbette konjonktürel gelişmelere bağlı olarak bu hedefte bazı revizyonlar olabilir.
Konut talebinin düştüğü bir dönem ve bu süreçte daha etkili bir satış stratejisi gerçekleştirmek gerekiyor. Sizin bu noktada müşteri davranışlarını analiz eden bir çalışmanız var mı? Toplamda konut talep eden tüketici sayısında bir azalma var muhakkak. Bu ölçebildiğimiz bir durum değil, ama var olduğunu düşünüyoruz. Satın alma talebi olan kitle içinde de daha güvenli liman arayışı bulunuyor. Önceden konut alacak bir müşteri konut almadan önce ortalamada 3,7 konut incelerdi. Şimdi bu sayı dokuzun üzerine çıkmış durumda. Bugün konut alacaklar daha seçici davranıyor ve elbette böyle dönemlerde tüketici daha güvenli bir liman arıyor.

Beş yıldır NEF için marka sağlığı araştırması yaptırıyoruz. Bu araştırma sonucuna göre geçtiğimiz yıl bizden konut alanların yüzde 52’si tavsiye üzerine bizi tercih etmiş. Bu, böyle bir ortamda çok önemli bir oran. Öte yandan bu yıl bin 600 konut teslim ettik. Teslim sonrası memnuniyet oranımız yüzde 92. Son üç yılda teslim etiğimiz projelerdeki ortalama doluluk oranımız da yüzde 95 civarında. Bu doluluk oranı çok önemli. Altıncı ayda bizim projeler neredeyse yüzde 90 doluluk oranına ulaşıyor.

Devam eden beş projeden bahsettiniz. Hangi projeler bunlar ve ne zaman tamamlanacak?

İstanbul’da Sancaktepe, Çekmeköy, Basınekspres, Kandilli ve Bahçelievler’de projelerimiz devam ediyor. Bodrum’da yeni başlayacak bir projemiz bulunuyor ve bunun son lansmanını Ekim ayında yapacağız. Bu projelerin şantiyelerinde çalışmalar devam ediyor ve 2019 ile 2021 arasında teslim tarihleri bulunuyor.

Sektördeki birçok oyuncu kârlılıkların düşmesinden şikayetçi. Siz mevcut kârlılıkları nasıl görüyorsunuz?

Kârlılıklar projeye göre değişiklik gösteriyor ama genel anlamda kâr marjlarının düştüğü kesin. Maliyetler ciddi bir şekilde arttı. TÜİK’in inşaat maliyet endeksine baktığımızda yüzde 20 artış görüyoruz ve bu artış fiyatlara yansıtılamıyor. Her sektörde olduğu gibi bizde de finansman maliyeti arttı, bu da kârlılığa bir baskı oluşturuyor.

Ama öte taraftan bizim de mevcut duruma karşı geliştirdiğimiz stratejilerimiz bulunuyor. Bu noktada en önemli konu nakit akışını sağlıklı bir şekilde sürdürebilmek. Sektördeki bazı büyük oyuncuların yaşadığı sorun da bu.

Sizin stratejileriniz de bu noktaya odaklanmış durumda, öyle değil mi?

Başka sektörlerde olduğu gibi nakit akışı bizim için de çok önemli, hatta diyebilirim ki bizim işin en önemli konusu düzenli nakit akışını sağlayabilmek. Nakit akışını yönetmenin diğer sektörlere göre bazı kolay noktaları da var. Sonuçta inşaatlarınızın hızını ayarlamak sizin elinizde. Dolayısıyla harcama hızınızı istediğiniz gibi ayarlayabiliyorsunuz.

Sektörümüzde tahvil ihraç edebilen tek şirket olduk. 225 milyon liralık tahvil ihracı yaptık ve bunu ödedik, ondan sonra 100 milyon liralık yeni ihraca çıktık. Tahvil ihraç ettiğimiz için zaten bilançomuz KAP’a (Kamuoyunu Aydınlatma Platformu) açık ve görülebiliyor.

14 projeyi teslim ederken hazır değerlerimizi, yani nakit rezervini hiçbir zaman 200 milyon liranın altına düşürmedik. Bizim satış başarımız hep konuşulur, ama 10 kat daha zor bir iş olan finansmanda da oldukça başarılıyız.

NEF’in en başarılı olduğu kısım bu taraftır, nakit akışını etkili bir şekilde yönetebilmektir. Mesela biz çek ve senet kullanmayız. Ortalama ödeme sürelerimiz 30-45 gündür. Yani gaz-fren bizim elimizde bulunuyor. Yeri geldiğinde frene basıp yavaşlıyor, yeri geldiğinde ise hızlanabiliyoruz. Eğer siz bir şekilde bugünün maliyetlerini sekiz ay sonraya ertelerseniz, o sekiz ay çok çabuk geliyor.

Burada önemli bir nokta da arsa maliyetleri. Eğer buradaki maliyetleri bir miktar aşağıya çekebilirseniz bu projelerinizi daha kârlı hale getirebilir. Bu konudaki stratejiniz nedir?

Bugünkü şartlarda konut fiyatını artırmayacağınıza göre maliyet unsurlarını azaltmanız gerekiyor. En büyük maliyet unsuru da arsa. Arsa maliyetlerinizi 10-15 puan düşürebiliyorsanız, kârlılığınızı azaltmadığınız gibi artırabiliyorsunuz. Bizim ortalama arsa maliyetimiz yüzde 36. Bugün sektör ortalamasının yüzde 50-55 gibi yüksek bir oranda olduğunu düşünürseniz, bunun çok önemli bir oran olduğunu görebilirsiniz. Bunun da olabilmesi için finansal gücünüzün olması gerekiyor.

İşte bizim Avrupa İmar ve Kalkınma Bankası (EBRD) ve İş GYO ortaklıklarımız da bu finansal kaslarımızın güçlü oluşundan kaynaklanıyor.

Ne kadarlık bir arsa stokunuz bulunuyor?

Bodrum’da biri Yalıkavak’ta, diğeri de Gölköy’de olmak üzere iki büyük arsa almıştık. Şimdi bu iki arsa üzerinde projeler devam ediyor. Yine Bodrum Gündoğan’da bir arsa aldık. Yakın dönemde üzerinde el sıkıştığımız Yalıkavak’ta bir arsa var. İstanbul’un farklı bölgelerinde de arsa stokumuz bulunuyor. 31.12.2017 değerlemesine göre 2,7 milyar liralık arsa stokumuz var.

EBRD ile nasıl bir ortaklık yapıyorsunuz?

120 milyon lira sermayeli, NEF EBRD Gayrimenkul A.Ş. diye şirket kurduk. Bunun yüzde 65’i bizim, yüzde 35’i EBRD’nin. Bu, EBRD’nin Türkiye’deki ilk gayrimenkul yatırımı ve tarihindeki ilk konut yatırımı.

EBRD’nin bugüne kadar konut projeleriyle bir ilgisi olmamış. Bundan sonraki süreçte EBRD ile konut, öğrenci yurdu, yaşlı bakım evi gibi alanlarda hem Türkiye’de hem başta Avrupa olmak üzere dünyanın önemli noktalarında yer alacağız.

Bu ortaklık nasıl oldu, EBRD ile nasıl bir araya geldiniz?

Biz bir gayrimenkul fonu oluşturuyorduk ve o süreçte EBRD’ye gittik. Bizi dinlediler ve ne kadarlık bir fon kuracağımızı sordular. Sonrasında bu fonda bizim ve kendilerinin olmasını talep ettiler ve biz de kabul ettik. Gerçekten bizim için çok şaşırtıcı bir durumdu.

Zira EBRD ile konut işini ilk başta yan yana getiremedik. EBRD’nin hedefi fold home sistemimizi Avrupa’nın diğer noktalarına götürmek. Sermaye ortaklığı belli bir süre devam edecek, evler satılacak. Ondan sonra belki daha yüksek bir sermayeyle bu ortaklık sürecek. EBRD’nin de dikkatini çeken fold home sisteminiz sizi sektörde farklılaştıran bir mekanizma oldu.

Bundan sonraki süreçte benzer yenilikler düşünüyor musunuz?

2004 yılında paylaşım ekonomisinden esinlenerek uygulamaya başladığımızı fold home sistemiyle, bir eve sığmayacak tüm odaların katlanarak eve dahil edilmesini sağladık.

“Kullan-öde” sistemiyle kullanmadığınız bir alan için sizden hiçbir ücret alınmıyor. Siz ihtiyacınız büyüklüğünde bir ev alıyorsunuz. Ama diyelim ki hafta sonu misafiriniz geldi. Oyun odası gerekiyor, misafir odası gerekiyor, sinema veya futbol maçı izleyeceksiniz. İşte 3+1 eviniz isteğinize göre o hafta sonu için 12+1 oluyor. Bu sistem çok iyi tuttu. Tutması çok doğal zira bu, insanoğlunun 10 bin yıldır doğasında olan paylaşım ekonomisinin bir ürünü.

Ekim ayında ise yeni bir ürünümüzün lansmanını yapacağız. Bu uygulamanın adı Fold City. NEF’ten bir ev aldığınız zaman aslında NEF’in diğer projelerinden de bir ev almış oluyorsunuz.

Şöyle ki; şu an İstanbul’da 27 tane NEF projesi bulunuyor. İstanbul’da NEF’ten bir ev almış ya da kiralamış kişilerin aslında 27 tane daha evleri var. Mesela trafikte sıkıştınız ve toplantınız var. Size en yakın NEF’e toplantınızı alabiliyorsunuz. Yine işten çıktınız, en yakın NEF’te sporunuzu yapabilirsiniz. Karşıya gittiniz, akşam dönmek istemiyorsanız orada kalın. İstediğiniz kadar alanınız var.

Bu mülkiyetin özgürlüğü bizim yaptığımız şey. Baktığınızda insanların NEF’in olduğu her yerde evi olabilecek. Bodrum’a, Ankara’ya gittiğinde de evi olacak yani. Dünyada da gayrimenkul alanında inovasyon çok çok az. Sadece fold home’u anlatıp NEF Global’i kurduk ve uluslararası alanda yatırımlarımıza devam etmeyi planlıyoruz.

© NEF Akademiİnsan Kaynağının Gelişimine Odaklanmış

Erden Timur: Yarının liderlerini bugünden yetiştirmek için Nef Akademi’yi kurduk. Nef Globalde görev alacak ekiplerimizi burada yetiştiriyoruz. Yaptığımız aslında işe değil insana yatırım. Konut ve inşaat dediğinizde yaklaşık 120 yılı aşkın süredir yapım metodu çok fazla değişmemiş. Biz Nef Akademi ile hem inşaata hem satışa hem pazarlamaya farklı bakmayı öğretiyoruz ve alışılmış kalıpların dışına çıkmak gayesindeyiz.

Sektör olarak sanayi devrimi yaşamadığımız için imalatın minimum yüzde 83 u saha içinde yapılıyor, yani yüzde 17’si dışarıdan getirilip yerinde birleştiriliyor. Bu yüzyıldır böyle, değişmemiş hiç. Tüm bu yöntemleri değiştirmek için daha genç bir bakış açınızın olması lazım. Bizim şirketimizdeki çalışan yaş ortalaması 32. Yönetim Kurulu seviyesinde ise 38. Bu nedenle daha inovatifve hızlı karar alabilen bir yapımız var.

Konutlarda enerjiyi ucuz dönemde depolayıp pahalı dönemde kullanmak eğilimi üzerine de bu akademiden çıkan bir fikir üzerine çalışma yapıyoruz. Bu anlamda Tesla’nın Powerwall’u ve Mercedes’in ev pili sistemlerini mercek altına aldık.

Tesla sistemini uygulamayı planlıyoruz. Ayrıca Mercedes ile görüşmelerimizde de belli bir noktaya geldik. Bu da ilerisi için aslında hayat değiştirecek bir sistem olarak öne çıkıyor.

Mehmet Erdoğan Elgin -Bloomberg Businessweek