Barındırdığı 5,3 milyon konutla Türkiye’nin en büyük konut pazarı olan İstanbul’un çehresi, sayısı her yıl artan markalı konut projeleriyle ciddi bir değişim geçiriyor. Bu değişim gayrimenkul yatırımcıları için büyük bir getiri fırsatı yaratıyor. Ancak arz tarafı öylesine canlı ki yatırım yapılacak doğru projeyi belirlemek hiç kolay değil. EVA Gayrimenkul Değerleme‘nin hazırladığı “İstanbul Markalı Konut Araştırması”da markalı konut arzının canlılığını rakamlarla ortaya koyuyor.
Araştırmaya göre 2014’te İstanbul’da yükselen bin markalı konut projesinde 430 bin konut vardı.
2015’te proje sayısı bir önceki yıla göre yüzde 23 artarak bin 242’e yükseldi. Markalı konut sayısı ise ilk kez 500 bini aştı. 2016’da da yükseliş devam etti. Şirketin Şubat 2017’de yayımladığı “2016 İstanbul Markalı Konut Araştırması”na göre kentteki markalı proje sayısı önceki yıla göre yüzde 14 artarak bin 417’e ulaştı.
Bu projelerde yer alan konut sayısı ise yüzde 12 aratarak 560 bine çıktı. Son beş yıldır satışa sunulan proje sayısının bu kadar yüksek olması ikinci el piyasa üzerinde önemli bir etki yaratıyor. Bu projelerde yer alan konutların ilk sahiplerine teslim edilmesinin ardından ikinci el piyasaya geçmesi, bu taraftaki nitelikli konut sayısını artırıyor. Örneğin kentte bulunan 5,3 milyon adetlik konut stoku içinde markalı konutların aldığı pay, 2016’da ilk kez çift haneli oranlara ulaşarak yüzde ll’e yükseldi.
2017’nin ilk yarısında Türkiye genelinde 654 bin adet konut satıldı. Birinci el konutların toplam satışlardan aldığı pay yüzde 45,3 oldu. Geçen yılın aynı döneminde bu oran yüzde 46,3’tü.
Markalı konutların toplam satışlar içindeki payı İstanbul’da geriledi. Yılın ilk yarısında İstanbul’daki konut satışları yüzde 2,5 azalarak 117 bine geriledi.
Birinci el konut satışlarındaki düşüş ise biraz daha sert oldu ve yüzde 3,8 olarak gerçekleşti. Bu durum yüksek getiri beklentisiyle önceki yıllarda markalı projelerden konut alan yatırımcıların karlarını realize etmeye başladığını gösteriyor. Yeni yatırım yapacakların işiyse hiç kolay değil.
Markalı proje sayısının bin 500’e yaklaşması alım yapmak isteyenlerin karar vermesini bir hayli zorlaştırıyor. Bundan önceki iki listenin zirvesinde Kuzu Grup’un “Sea Pearl Ataköy” projesi vardı. Bu yıl zirve el değiştirdi.
Galatasaray’ın forma sponsoru olarak ön plana çıkan Nef’in İş GYO ile birlikte Topkapı’da inşa ettiği “Inistanbul” en yüksek endeks değerine ulaşarak “getiri potansiyeli en yüksek proje” unvanı aldı. 2 bin 741 konuttan oluşan devasa projede teslimler Mart 2018’de başlayacak. Dört etaptan oluşan projenin ilk iki etabının yüzde 80’i satıldı. Satış oranı, üçüncü etapta yüzde 47, son etapta ise henüz yüzde 12.
Proje yoğunluğu
“Inistanbul”da ortalama metrekare fiyatlar 8 bin lira düzeyinde. Gayrimenkul bilgi servisi REIDIN’ın yeni uygulamalarından “Reidimap” İstanbul’da markalı konut projelerinin yoğunlaştığı bölgeleri ısı haritasıyla görünür kılıyor. Buna göre en dikkat çekici yoğunluk Kadıköy’de. Bu durumun sebebiyse Fikirtepe ve Bağdat Caddesi aksında devam eden kentsel dönüşüm projeleri. Kağıthane, Kartal ve Başakşehir ise yeni projelere uygun arazi stokuyla proje geliştiricilerin en çok rağbet ettiği diğer bölgeler.
Anadolu yakası yoğun akıcı
Markalı konut projelerinde Anadolu Yakası’nda ciddi bir yoğunluk olsa da, bu yıl listenin ilk 10’unda yer alan projelerin tamamı Avrupa Yakası’nda yer alıyor. Komşu semtler Topkapı ve Zeytinburnu ise “Inistanbul” ve “Büyükyalı” projeleriyle ilk iki sırayı alıyor.
Markalı konut projelerinde fiyatlar doğal olarak bulundukları bölgelerin ikinci el konut fiyatlarının üzerinde bulunuyor. Bu makasın büyüklüğü ise projelerin prim potansiyellerini etkileyen önemli kriterlerden.
Eva Gayrimenkul Değerleme’ye göre markalı konutlarda en değerli bölge 20 bin lirayı bulan ortalama metrekare satış fiyatıyla Fulya-Bomonti – Şişli – Büyükdere aksı.
Anadolu Yakası’nın en değerli markalı konutları ise 17 bin 500 liralık metrekare fiyatıyla Bağdat Caddesi. En uygun bölgelerse Anadolu’da 2 bin 900 lira ile Şile, Avrupa Yakası’nda 3 bin 500 lira ile Esenvurt. İstanbul’da bulunan markalı konutların yüzde 27’si 3+1, yüzde 29’u 2+1 ve yüzde 28’i de 1+1 daire tiplerinden oluşuyor. Daha büyük dairelerse yüzde 16 pay alıyor.
Eva Gayrimenkul’ün araştırması kentsel dönüşüm projelerinin çarpıcı bir etkisini de gösteriyor. Müteahhitlerin dönüşümünü gerçekleştirdiği arazilerde karlılıklarını koruyabilmek için daire sayısını maksimuma çıkarma stratejileri kentteki “kutu gibi” evlerin yoğunluğunu artırıyor. Öyle ki İstanbul’daki markalı konutların yüzde 62’si 80 metrekarenin altındaki evlerden oluşuyor.
REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi sonuçları ise markalı konut fiyatlarındaki yükselişin devam ettiğini gösteriyor. Temmuz ayında geçen yılın aynı dönemine göre lüks projelerde fiyatlar yüzde 3,41 yükseldi. Endeksin başlangıç dönemi olan Ocak 2010’a göre artış oranı yüzde 75,7’yi buldu. Bu değer artışları markalı konut projelerini gelecek yıl da karlı yatırım aracı olarak kalmasını sağlayacak görünüyor.
Liste nasıl hazırlandı?
Araştırmaya konu olan bütün projeler beş kritere göre-ortalama metrekare satış fiyatı, projenin bulunduğu bölgedeki fiyatlara göre durumu, satılmış konut oranı ve sosyal donatı ile yeşil alanlar- endekslendi. Projedeki sosyal donatı alanları; alışveriş merkezi, okul, sağlık birimi, restoran-kafe, fitness salonu, yetişkin spor alanı ve çocuk oyun alanı olup olmadığına göre puanlandı.
Ardından her bir kriter için oluşan endeks üzerinden büyükten küçüğe göre 100 puan baz alınarak sıralama yapıldı. Örneğin satış oranı yüksek olan projeler hem talebin güçlü olduğu hem de yatırımcı için alternatif konut sayısının azalması sebebiyle yüksek puan aldı. Benzer şekilde bulunduğu bölgenin ortalama değerinin altında fiyatlanan projelere yüksek puan verildi. Bu noktada projenin prim yapma olasılığının güçlü olması gözetildi.
Projeler her bir kritere göre kendi içinde sıralandıktan sonra ağırlıklandırma yapıldı:
Fiyat yüzde 35,
Sosyal donatı yüzde 20,
Satış oranı yüzde 15
Bölgedeki fiyatlara göre durumu yüzde 20,
Yeşil alan yoğunluğu yüzde 10.
Bu beş endeks toplanarak her bir proje için 100 üzerinden bir değer hesaplanmış oldu. Endekste en yüksek puanı alan projelerin ikinci el piyasada yatırımcıya en yüksek getiriyi sağlama potansiyeli bulunduğu, yaşam kalitesi ve değer olarak da rakip projelere göre daha avantajlı olduğu sonucuna varmak mümkün.
Özer Turan – Forbes Focus Gayrimenkul
News
İSTANBUL KONUT PROJELERİ
GÜNDEM
GÜNDEM
GENEL
GENEL
GENEL